调控渐入平台期 2012年武汉二手房市企稳回升

2012年武汉二手房市场整体运行状况

（一）. 2012年武汉二手房市场概况

2012年在房地产调控政策维持从严态势以及货币政策微调以稳定经济增长的大背景下，二手房市场企稳回升的态势十分明显。从横向比较，2012年二手房挂牌价与去年同比基本处于下行走势，平均跌幅为2.45%，持续出台的一系列调控政策效用显现，十二个月中只有1月、12月挂牌均价略高于去年同一时期，并且涨幅不大。从纵向比较，2012年武汉二手房挂牌均价以缓慢速度小幅正常攀升，因此未来购房者对房价的期盼应该对于趋稳更实际于趋跌。

随着今年“限购令”的继续执行，以及武汉住房公积金政策的调整，对二手房楼市产生的影响逐渐明显。2012年1-2月份武汉二手房挂牌量稳定在7000套左右，3月份迎来年后交易市场传统的“小高峰”，二手房挂牌量猛增，由1月份的40734套增至7月份的81222套，涨幅达到67.47%。此后，银行利率政策收紧，很多二手房业主对未来市场持相对不乐观的心理预期而趁“金九银十”成交旺季之势转租为售。因此，从8月份开始，武汉二手房挂牌量呈大幅上涨趋势，直至12月份，以107728套收官2012。

回首过去的一年，楼市销量虽时有震荡，但全年都比较平稳。1月、2月是传统的淡季，二手房成交套数仅为832套和1092套；7、8月淡季也不淡，销量攀上一个制高点，达到2948套；而“金九银十”持续走高，到了年底的最后两月，又出现了一波明显的翘尾行情，11月二手房成交套数达到3150套。

与此同时，房价总体上比较淡定，其间个别地方虽有小幅温和的上涨，涨幅也并不高。特别是开发商持续的“打折促销”策略，影响二手房价也处于相对平稳轨道。由于调控力度不减、商品房销量居高不下等原因，供需双方难以达成一致的乐观预期，房价难现大涨的动力。在不出意外的情况下，一直以来都在遏制投机、投资性需求方面发挥重要作用的限购、限贷政策，将在2013年继续实施并进一步完善。

（二）. 2012年武汉二手房搜索概况及均价

1、2012年武汉各区县中网友关注的是武昌区，被搜索比例占22.87%。

数据来源：房天下二手房数据监控中心

据房天下二手房数据监控中心数据统计，2012年上半年区县搜索前三甲是武昌、洪山、江岸，搜索比例分别占22.87%、15.44%、15.32%。武昌区受临江、临湖等中高端项目增多的影响，万达、复地等企业的中高端项目频频推盘，关注度和挂牌均价自然都水涨船高。洪山区近年来光谷片区商业、高科技产业发展势头迅猛，南湖片区的交通等相关生活配套设施逐渐完善，受到越来越多年轻人亲睐，故位列搜索榜第二位。全球的房地产投资管理公司之一仲量联行发布的数据显示，今年三季度以来，武汉高端住宅销售表现强劲，且未来一段时间还有大量高端住宅上市。而在今年四季度前，榜首“宝座”一般是传统高房价区江岸和江汉轮流“坐”。

2、2012年武昌区的徐东、南湖花园城和洪山区的光谷关山摘得武汉二手房商圈搜索10前三甲。

数据来源：房天下二手房数据监控中心

房天下二手房数据监控中心数据显示，2012年上半年武汉二手房市场关注的商圈是徐东，其次为南湖花园城和光谷关山。二七百步亭及后湖、积玉桥也是备受关注的区域。

3、2012年洪山区的当代国际花园、新南湖区的金地格林小城(小区网 论坛)和洪山区万科城市花园(小区网 论坛)的摘得武汉二手房楼盘搜索10前三甲。

数据来源：房天下二手房数据监控中心

据房天下二手房数据监控中心数据显示，2012年上半年武汉市二手住宅楼盘中，武昌区的洪山区的当代国际花园、万科城市花园以及新南湖区的金地格林小城居前三，从上表中不难发现，进入10的楼盘中，洪山区的楼盘占八成。

4、2012年30-50万元的二手房搜索量占34.5%。

数据来源：房天下二手房数据监控中心

房天下二手房数据监控中心数据显示，2012年，30-50万元的二手房网友关注，搜索比例达34.5%，其次为50-100万元的二手房，搜索比例占27.49%。30万以下二手房搜索比例为21.14%，位居第三。较2011年，总价在30-50万区间的房源关注度稍降，而50-100万区间的关注度提升。

5、近5成网友关注2居室。

数据来源：房天下二手房数据监控中心

根据房天下二手房数据监控中心数据显示，武汉市2012年网友搜索2居室的比例高达46.21%，其次为3居，搜索比例占33.42%。1居搜索量比例也相对较高，达到11.29%。相较2011年，1居和2居的搜索比例降低，而3房的搜索占比提升，说明市场购房人群主要以刚性需求和改善型需求为主，限购以来购房者“一步到位”的观念开始普遍化。

6、50-100平米户型二手房搜索量44.93%。

数据来源：房天下二手房数据监控中心

根据房天下二手房数据监控中心数据统计，2012年武汉市50-100平米的二手房搜索百分比，为43.06%。这类面积的二手房多以两居、小三居为主。100-150平米的二手房搜索比例占22.56%，位居第二。这与今年的限购政策持续化密切相关，并且民众对居住舒适度的要求也有提升。30-50平米以下的二手房搜索比例占9.28%，位列第三。随着武汉市中心城区的发展，小户型酒店式、商住两用楼盘的开发，交通便利、总价相对较低的小户型越来越受到年轻白领青睐，长远来看也是不错的投资选择。

7、 2012年房天下武汉二手房市场价格情况。

随着一整年楼市调控政策的陆续出台，2012年武汉房价涨幅与涨速都确实得到有效控制。尤其2月以来，二手房价格同比2011年都有所下跌。但从整体上看，2012年二手房挂牌价本年度仍呈缓速小幅上升态势。

数据来源：房天下二手房数据监控中心

8、2012年房天下武汉市挂牌量情况。

2012年开年之初，二手房市场受2011年频繁出台的一系列调控政策影响，仍处于冷冬时期，挂牌量仅为40409套。部分二手房业主对房价持不乐观的心理预期，开始降价出售，回笼资金转向其他投资渠道，因此从2月开始，挂牌量开始大幅猛升，并在6月涨幅达到83.6%，挂牌量达到74786套。下半年，随着“金九银十”传统销售旺季的到来以及武汉地区公积金贷款额度的提升等因素，挂牌量继续大幅攀升，8月再次迎来全年涨幅峰，达到96731套，月环比涨幅达到19.09%。进入9月，涨幅趋稳，最终在12月以全市107729套的挂牌量收官2012。

数据来源：房天下二手房数据监控中心

（三）. 2012年武汉主城区二手房搜索及均价

1、10楼盘及评估价

汉阳区

数据来源：房天下二手房数据监控中心

洪山区

数据来源：房天下二手房数据监控中心

江岸区

数据来源：房天下二手房数据监控中心

江汉区

数据来源：房天下二手房数据监控中心

硚口区

数据来源：房天下二手房数据监控中心

青山区

数据来源：房天下二手房数据监控中心

武昌区

数据来源：房天下二手房数据监控中心 

2、2012年武汉主城区各区县二手房挂牌价格走势

汉阳区

洪山区

江岸区

江汉区

硚口区

青山区

武昌区

三、2012年上半年武汉租赁市场整体运行状况

房天下二手房数据监控中心发布了2012年武汉租赁市场被网友搜索的数据，为业内呈现2012年全年租房客关注的区县、商圈、楼盘、户型面积、主城区各区县10楼盘及均价。

2012年武汉租赁市场搜索情况分析

1、2012年武汉租赁市场受关注度的为武昌区，搜索量比例占23.58%

数据来源：房天下二手房数据监控中心

据房天下二手房数据监控中心数据显示，2012年武昌、洪山及江岸依旧是租赁市场关注的前三甲，武昌区被搜索比例为23.58%，洪山区为20.83%，江岸为15.01%。武昌区作为成熟区域，生活便捷、交通方便，因此其租赁市场一直以来都较为活跃。洪山区拥有国家光电子信息产业基地，外来人口众多，租赁市场活跃。今年江岸区部分片区旧房改造数量较多，使得租赁市场更为活跃。

2、2012年租赁市场二手房商圈搜索比例的为宗关简易

数据来源：房天下二手房数据监控中心

据房天下二手房数据监控中心统计，2012年全年武汉市租房住宅商圈搜索占比的是宗关简易。位居第二、第三位的分别是卓刀泉和竹叶山花桥。

3、2012年武汉租赁市场二手房楼盘搜索名是保利华都。

数据来源：房天下二手房数据监控中心

据房天下二手房数据监控中心统计，2012年全年武汉市租赁市场楼盘中位于洪山区的保利华都、清江山水、锦绣龙城位列前三。

4、2012年租金在500-1000元/月•套的二手房搜索比例，为54.57%

数据来源：房天下二手房数据监控中心

据房天下二手房数据监控中心数据统计，2012年武汉市租赁市场价格搜索占比的是租赁价格范围在500-1000元/月•套的二手房，为54.57%；租金价格在1000-2000元的二手房位居第二，搜索占比为21.17%。总体上看，租金在1000元/月•套以下的二手房被搜索量占整个租赁市场的62.77%，较2011年有所下降。其意味着随着物价增长，房屋租赁价格随之水涨船高，但武汉低端租赁市场仍然占据主体位置，但随着整个市区“城中村”的逐步拆迁建设，作为租房人群中一个不小群体的“城中村”拆迁居民，其需求势必影响中等价位的2居、3居房源市场需求量增加，从而拉动1000-2000元/月价格区间的搜索占比。

5、2012年租赁市场中1居室网友关注，搜索占比高达45.12%

数据来源：房天下二手房数据监控中心

在2012年武汉市二手房租赁市场中，1居的户型更受网友关注，搜索比例为45.12%，其次是2居室，搜索比例占36.37%。从2012年的武汉市租赁市场各户型搜索情况看，一居、二居是租赁市场的主体，相反，户型越大，关注度越低。

（三）2012年武汉主城区租赁市场搜索10楼盘

汉阳

数据来源：房天下二手房数据监控中心

洪山

数据来源：房天下二手房数据监控中心

江岸

数据来源：房天下二手房数据监控中心

江汉

数据来源：房天下二手房数据监控中心

硚口

数据来源：房天下二手房数据监控中心

青山

数据来源：房天下二手房数据监控中心

武昌

数据来源：房天下二手房数据监控中心

2012年武汉二手房市场概况及政策盘点

（一）. 2012年武汉市场概况

2012年已经过去，综合近十二个月的数据，可以发现武汉二手房挂牌价格基本徘徊在8000元/平发米，涨跌幅度并不大，可见在严厉的调控政策下，武汉二手房市场较为稳定。季度，冷清开场。1月、2月武汉二手房市场基本延续了去年年底的发展态势，二手房业主惜售心态严重，部分房东甚至主动撤掉在售房源信息，加上传统春节影响，成交量仅为832套和1092套；3月，在调控政策持续收紧的大背景下，二手房房价略有松动，以“结婚族”为主的刚性群体开始陆续进入市场，二手房成交量逐步回升，达到2067套。第二季度，楼市回暖。受金融政策放宽，按揭贷款放款速度加快、首套房贷调至基准利率等利好刺激，春节后压抑已久的刚需逐渐释放，二手房成交量逐渐上升，每月基本维持在2300套左右。第三季度，楼市逆袭。7月、8月武汉楼市一反常态，淡季不淡，平均每月成交量达到2800套左右。降准、降息等金融政策微调的效果逐步显现，二手房成交量、成交价格分别呈现连涨。近三月咨询二手房信息的客户明显增多，中介门店的带看量也有所上涨。第四季度，完美收官，月均成交量冲破3000套。10月23日，武汉住房公积金管理中心发布了我市公积金贷款及提取政策的六项调整，包含二手房贷款限额提至60万，外地购房可提取公积金还商贷等。政策微调，刺激购买力释放。11月，武汉二手房成交均价突破5000元/平方米。12月，二手房成交量更是创限购以来新高，达到了3428套。

从置业人群来看，今年武汉二手房市场的消费主体仍然以首次置业和改善型置业的刚需客户为主。而这些客户的消费目光主要投在房龄在5-10年的二手房上，因为房龄太长的房子不好申请贷款，房龄太短的房子多是高点买入，不但总价高，而且两证未满五年税费高。从成交面积来看，受限购政策影响，90平左右的二手房是目前市场上的成交主力，并且针对房价和住宅面积的心理预期均较去年有所升高。

今年，央行两次下调存款准备金率，两次下调存贷款基准利率，此轮金融政策微调，主要目的并非针对楼市，但对楼市回暖还是起了一定的拉动作用，对房地产开发商和购房者来说都是利好消息，降息有效缓解开发商的融资压力，减轻了购房者还贷压力，促进二手房成交回暖。预计明年，在国家宏观调控政策持续稳定的背景下，武汉楼市逐步回稳，二手房成交量和成交价格小幅上升。

今年上半年，租赁市场延续去年以来的火爆场面。春节后是传统的租房旺季，部分二手房房东看准时机，将待售房源转售为租。4、5月份较为平淡。6月，随着毕业季的到来，租赁市场再度迎来旺季，加上城中村拆迁改造，低价房源减少，9月份租金均价为2011元/月，达到今年点，之后由于季节性规律逐渐有所回落，12月租金均价为1972元/月。2013年关于大学毕业生在武汉申请公租房的细则已基本制定，对申报对象、收入门槛、住房情况等都有明确规定，预计今年上半年将出台实施。目前，全市在建公租房28000套，今年上半年交付使用3600多套，对于明年的租赁市场预期能起到一定的维稳作用。

（二）. 2012年楼市新出台政策盘点

2月13日 “公积金条例”修改 年底前完成百城公积金监控

住建部已经厘定《住房公积金管理条例》修订工作的时间表，要求在2013年6月前全部完成，并上报国务院法制办。

2月18日 时隔3年央行首次下调存款准备金率

中国人民银行18日晚间宣布，从2月24日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

4月16日 武汉市实施保障房质量“终身负责”制

武汉市日前出台《保障房工程建设和管理意见》，对保障房建设和后期管理实行全过程监管。

4月26日 多地上调公积金贷款额度 部分城市提高至八成

近日，武汉、南昌、郑州等二、三线城市纷纷上调住房公积金贷款额度，两成首付购房政策悄然回归市场。

5月12日 央行宣布下调存款准备金率0.5%

5月12日，央行宣布从5月18日起下调存款准备金率0.5%，这是央行年内第二次下调存款准备金率0.5个百分点。

6月7日 央行宣布下调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点

中国人民银行央行宣布从6月8日起下调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点。

6月10日 住建部：个人住房公积金贷款利率降至4.70%

6月10日，住建部发布公告，下调个人住房公积金存款和贷款利率。其中，五年期以上住房公积金贷款利率，由4.90%下调至4.70%。

7月5日 央行年内再次下调人民币存贷款基准利率

中国人民银行决定，自2012年7月6日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.31个百分点；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。

8月8日 央行称继续严格执行差别化住房信贷政策

下半年将继续严格执行差别化的各项住房信贷政策，支持保障性住房、中小套型普通商品住房建设和居民首套自住普通商品房消费，坚决抑制投机投资性购房需求。

9月14日 江城多家银行首套房贷85折优惠全面收紧

江城多家银行网点包括工、农、中、建四大国有银行在内的大多数银行已取消首套房贷款利率优惠，执行基准利率。85折优惠几乎绝迹，虽然个别银行还有9折优惠，购房者也要被要求搭售存款或理财产品，申请条件严苛。

9月28日 武汉公租房租金将分档补贴 申请条件将作调整

今年我市新建的2.5万套要明后年才能上市，今年能上市的均是去年开工的，目前，进度最快的是后湖公租房小区，该项目共有2000多套房源，预计年内可上市。这意味公租房今年将在中心城区拉开序幕。年内将展开中心城区公租房申请受理，届时将公布今年的申请条件，制定分档补贴办法。

10月8日 部分银行个贷利率上浮

除部分银行首套房贷仍有相应优惠外，个人消费类贷款利率普遍上浮。实际上，个人消费类贷款的利率上浮比例在各项贷款中仍属。目前用于经营类的贷款普遍要上浮30%至40%不等。

10月24日 武汉将实施公积金新政 买二手房公积金可贷60万

全市公积金政策从10月20日起作出调整，从六个方面为职工使用公积金带来利好。如二手房公积金贷款限额由40万元提高到60万元；买二手房后可立即提取公积金；职工在外地商贷购房，也可提取公积金还贷等。

10月25日 武汉将启动房屋出租备案 既备案还缴房屋租赁税

《武汉市房屋租赁管理办法》规定，出租人在签订租房合同3天内，须到社区备案。且房屋租赁涉及的营业税及个人所得税、房产税、土地使用税，湖北将其归并为“房屋租赁税”进行征收。

11月7日 武汉等14城市上调首套房利率 部分银行调50%

目前，已经有14个城市开始上调首套房贷款利率，包括广州、深圳、上海、武汉、长春、无锡等城市。部分银行在基准利率基础上上浮5%-30%不等，部分城市甚至有上浮50%的银行。首套房贷款利率调整也为存量房利率上调埋下伏笔。

11月13日 武汉市区新城区公积金将通贷通存

公积金中心表示，市本级蔡甸、江夏、黄陂、新洲区4个新城区住房公积金管理机构调整移交工作将稳步推进，争取年内完成。机构调整后，新城区和中心城区职工贷款就没有差异了，新城区职工在中心城区买房可以使用公积金贷款。蔡甸、江夏、黄陂、新洲4个新城区年内有望与中心城区“通贷通存”。

11月15日 两湖房产税试点低调进行 扩容时间尚不明朗

两湖房产税试点达成的新思路是：将房产税、城镇土地税进行合并改革试点，对企业和单位按评估值征税。针对两湖房产税的试点，由交易环节转移到持有环节，湖南全省正在加强对二手房交易环节税费的评估和征管工作。

12月5日 财政部:简并房产交易税种 交易环节税负或下调

财政部日前表示：下一步税收制度改革的重点，将包括对房地产交易环节征收的有关税种进行简并，并研究逐步在推开房产税等。健全以流转税和所得税为主体税种，财产税、环境资源税及其他特定目的税相协调，多税种、多环节、多层次调节的税收体系，同时积极推进单位房产的房产税改革。

12月10日 房贷利率元旦下调 降息利好将兑现

对大部分银行来说，今年两次降息的利好将在明年元旦之后集中兑现。5年期以上房贷基准利率将从7.05%下降为6.55%。值得注意的是，各家银行调整利率的时间并不完全一致，有一些银行已经进行了调整，还有一些银行将根据合同约定时间调整利率。

12月17日 房产税扩围或区别征收 时间表最快明年两会确定

财政部日前公开表示，目前扩大房产税试点范围的改革方向应该已经被锁定，下一步必然扩征的方向也是明确的。不过，下一步我国扩征房产税时，考虑到各地居民收入的差异性，税负将区别对待。