新政刺激11月二手房价量再涨 连创高峰预计明年将回温

一、内容摘要

楼市动态：

二手房市场方面，本月二手房挂牌总量为106889套。与10月份相比，挂牌套数小幅上涨，环比上涨1.38%。本月二手房挂牌均价为8321元/平方米，环比上月上涨幅度为1.38%。

楼市新政：

11月7日   武汉等14城市上调首套房利率 部分银行调50%

11月13日   武汉市区新城区公积金将通贷通存

11月15日 两湖房产税试点低调进行 扩容时间尚不明朗

交通新闻：

11月6日 花山生态新城将开建两条地铁 9号线途经高校区

11月26日 2014汉阳到武昌通地铁 地铁4号线开始穿越长江

“银十”挂牌价量再齐涨 武汉二手房市场或迎暖冬>>

二、楼市动态

2.1二手房和租赁市场现状

二手房市场方面，本月二手房挂牌总量为106889套。与10月份相比，挂牌套数稳步小幅上涨，环比上涨1.38%。本月二手房挂牌均价为8321元/平方米，同样出现上涨，上涨幅度为0.19%。

房产税特别是二手房持有和交易过程中新增的税费征收，此类政策的试行和推广势必造成未来二手房买卖成本的增加。而武汉地区针对租房税费的征收，也将导致租金价格的一定幅度内上涨。

2.2政策和规划对二手房市场的影响

11月7日 武汉等14城市上调首套房利率 部分银行调50%

目前，已经有14个城市开始上调首套房贷款利率，包括广州、深圳、上海、武汉、长春、无锡等城市。部分银行在基准利率基础上上浮5%-30%不等，部分城市甚至有上浮50%的银行。首套房贷款利率调整也为存量房利率上调埋下伏笔。

11月13日 武汉市区新城区公积金将通贷通存

公积金中心表示，市本级蔡甸、江夏、黄陂、新洲区4个新城区住房公积金管理机构调整移交工作将稳步推进，争取年内完成。机构调整后，新城区和中心城区职工贷款就没有差异了，新城区职工在中心城区买房可以使用公积金贷款。蔡甸、江夏、黄陂、新洲4个新城区年内有望与中心城区“通贷通存”。

11月15日 两湖房产税试点低调进行 扩容时间尚不明朗

两湖房产税试点达成的新思路是：将房产税、城镇土地税进行合并改革试点，对企业和单位按评估值征税。针对两湖房产税的试点，由交易环节转移到持有环节，湖南全省正在加强对二手房交易环节税费的评估和征管工作。

11月6日 花山生态新城将开建两条地铁 9号线途经高校区

正在大规模开发建设中的花山生态新城内，将规划建设两条地铁线，总里程达82公里。其中，轨道S4号线从武汉火车站到中华科技园，轨道9号线从东湖磨山到东部港口产业园。

11月26日 2014汉阳到武昌通地铁 地铁4号线开始穿越长江

地铁4号线全长约33公里，是规划4条穿越长江的地铁中，一条连接汉阳和武昌的地铁。其中武昌复兴路和汉阳拦江路之间需要挖掘隧道穿越长江。随着盾构机在拦江路站的启动，地铁4号线开始了越江段挖掘，为地铁4号线2014年底全线通车，奠定了坚实的基础。

三、二手房市场动态

3.1二手房挂牌量

全市：11月份武汉挂牌量环比上涨1.38%

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

从全市供应情况来看，2012年11月，武汉二手房挂牌总量为106889套，较上月增加1457套，环比上涨1.38%。

行政区：七大主城区挂牌套数出现上涨

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

2012年11月，武汉七大主城区挂牌套数有五大城区出现上涨。与10月份相比，上涨的是青山区，上涨6.45%；其次是汉阳区，上涨6.26%；江岸区上涨3.49%；江汉区上涨2.09%；洪山区环比上涨1.26%。硚口区下跌2.34%；而武昌区下跌0.81%。

3.2 二手房挂牌价格

全市：11月份武汉挂牌均价环比上涨0.19%

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

2012年11月，武汉二手房挂牌均价为8321元/平方米，较上月上涨16元/平方米，环比上涨0.19%。

行政区：七大主城区挂牌均价小幅上扬

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

从各行政区价格走势来看，与11月份相比，涨幅的为江岸区，环比上涨2.35%；江汉区上涨2.17%；汉阳区上涨1.72%；硚口区上涨1.33%；武昌区下跌1%。

3.3二手房市场关注度

行政区：武昌区关注

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

11月份武汉关注区域排行榜上，武昌区一如既往占据榜首，武昌区被搜索比率达到23.14%；洪山区被搜索比率15.04%；江岸区被搜索比率14.69%；江汉区被搜索比率9.24%；汉阳区搜索比率均为8.06%；硚口区被搜索比率均为7.21%；青山区被搜索比率为5.31%。

热点商圈：徐东、南湖花园城是最热门商圈

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

11月份网友搜索的10商圈中，徐东、南湖花园城、光谷分列排行榜前三甲，被搜索比率分别是7.19%、4.74%和4.09%。其次为关山和后湖。

热点楼盘：当代国际花园搜索量

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

11月份网友搜索的10楼盘中，当代国际花园、万科城市花园(小区网 论坛)、金地格林小城(小区网 论坛)分列排行榜前三甲，被搜索比率分别是2.00%、1.49%和1.36%。其次为万科魅力之城(小区网 论坛)和水岸星城(小区网 论坛)。

总价区间：50万以下区间关注

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

11月份50万以下区间的房源关注，搜索量占比达49.12%；50-100万元区间的位居第二，搜索量占比达26.23%；100-150万元区间的位居第三，搜索量占比达3.84%。

面积区间：50-100平米的房源

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

11月份房天下搜索数据显示，面积在50-100平米的房源，所占比为38.49%。其次为100-150平米以上，被搜索比率为21.47%，再次是30-50平米的房源，被搜索比率9.8%。面积在300平米以上的房源被搜索率，为2.06%。

户型区间：二居室房源搜索量占比

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

11月份房天下搜索数据显示，2居室的房源最欢迎， 被搜索比率为41.68%；其次为3居室的房源，被搜索比率为32.08%；再次是1居室，被搜索比率为11.62%。

四、租赁市场动态

4.1租金价格

全市：11月租金均价环比上涨0.15%

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

“金九银十”已过而年关未近，本月租赁市场供需相对持平，因此租金均价与上月相比也基本未变，为1983元/月，环比上涨0.15%。

行政区：七大主城区租金均价下跌

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

2012年11月，四大主城区租金均价下跌。与10月相比，跌幅的为硚口区，环比下跌9.11%；其次为武昌区，环比下跌3.13%；洪山区、江岸区环比分别下跌1.25%、1%；、江汉区、汉阳区、青山区3.17%、2.32%、1.22%。

户型区间：1、2、3居室租金均价分别下跌

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

11月，1、2、3居室租金分别上涨，其中1居室本月租金均价为1528元/月，环比上涨0.99%；2居室，本月均价为1760元/月，与上月保持一致；3居室租金均价为2429元/月，环比下跌0.33%。

4.2租赁市场关注度

行政区：武昌区关注

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

11月份武汉关注区域排行榜上，武昌区一如既往占据榜首，武昌区被搜索比率达到23.9%；洪山区被搜索比率19.69%；江岸区被搜索比率14.56%；江汉区被搜索比率12.18%；硚口区搜索比率均为8.19%；汉阳区被搜索比率均为7.86%；青山区被搜索比率为2.99%。

热点商圈：徐东为最热门商圈

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

11月份网友搜索的10商圈中，徐东、光谷、关山分列排行榜前三甲，被搜索比率分别是6.66%、6.24%和5.24%。其次为中南丁字桥和南湖花园城。

热点楼盘：保利华都搜索量

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

11月份网友搜索的10楼盘中，保利华都、锦绣龙城(小区网 论坛)、清江山水分列排行榜前三甲，被搜索比率分别是1.65%、1.35%和1.33%。其次为光谷软件园(小区网 论坛)和常青花园(小区网 论坛)。

价格区间：月租1000元以下的房源

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

11月份租赁市场数据显示，月租在1000元以下的房源，被搜索比率为42.97%；其次为1000-2000元/月的房源，被搜索比率为27.6%；再次为2000-4000元/月以上，被搜索比率为9.99%。

户型区间：1居室的房源

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

11月份租赁市场数据显示，1居室房源，被搜索比率40.83%；其次是2居室，被搜索比率32.63%；再次为3居室，被搜索率15.48%。

五、市场综述与展望

5.1市场综述

本月，武汉实施新城区公积金通贷通存的新政策，房产税的预期升温，都利于挤压出目前市场的存量闲置房源，刺激刚需的购房愿望。武汉二手房11月份的挂牌均价为8321元/平方米，与上个月相比，上涨16元/平方米，涨幅为0.19%。挂牌总量为106889套，较上月增加1457套，环比上涨1.38%。

而作为房产税推广第二阶段的湖南全省，对二手房交易环节税费的评估和征管工作的加强，及国家针对存量房持有环节税费的增加，都意味着湖北地区二手房交易成本在未来可能提高。交易环节税费大部分都由购房人承担，这也意味着增加了购房者的负担。由此可知，目前房价已经控制在7%的增幅，明年虽房价暴涨的条件不存在， 但对市场成交量的稳定和回升将起到一定作用。

租赁市场方面，随着武汉房管部门针对房屋出租征收税费逐渐推广开来，租金价格特别是中心商圈出租房源价格可能进一步上涨。目前本月租金均价为1983元/月，环比上涨0.15%。

5.2市场展望

2012年接近尾声，明年楼市走向也备受人们关注。2011年楼市调控政策纷纷出来，但销售量总体还好，今年3月以来楼市回暖，但实际上今年成交量环比去年均呈下行趋势。从市场、调控政策、群众等各方面的情况来看，明年的市场应当好于今年的市场，但是与去年比，还达不到去年的水平。对此，住建部专家王珏林建议：“购房要看个人需求，建议购买二手房。”

六、附注：楼市新政和交通新闻

6.1楼市新政策

11月7日 武汉等14城市上调首套房利率 部分银行调50%

楼市交易氛围的趋淡使得银行对房地产市场的风险更加重视起来，目前，已经有14个城市开始上调首套房贷款利率，包括广州、深圳、上海、武汉、长春、无锡等城市。城市的部分银行首套房贷款利率不仅告别“打折”，还在基准利率基础上上浮5%-30%不等。建设银行北京分行将首套房贷款利率上调到基准利率的1.05倍，申请贷款人如果希望尽快放款，就需要主动上浮利率到基准利率的1.1倍。部分城市甚至有上浮50%的银行。预计，接下来范围内银行房贷利率肯定还要提高，房价也会随之下跌。首套房贷款利率调整也为存量房利率上调埋下伏笔。

11月13日 武汉市区新城区公积金将通贷通存

按照国家要求，设区城市只能成立一个公积金中心，区（县）分支机构人、财、物必须移交市中心，设区城市公积金管理机构必须统一业务政策。公积金中心表示，市本级蔡甸、江夏、黄陂、新洲区4个新城区住房公积金管理机构调整移交工作将稳步推进，争取年内完成。机构调整后，新城区和中心城区职工贷款就没有差异了，新城区职工在中心城区买房可以使用公积金贷款。蔡甸、江夏、黄陂、新洲4个新城区年内有望与中心城区“通贷通存”。

11月15日 两湖房产税试点低调进行 扩容时间尚不明朗

住建部房地产市场监管司副司长张小宏5月17日表态“继续稳步推进”，这里采用“继续”二字暗示房产税试点还在推进中；直到8月29日财政部部长谢旭人向人大做报告时，除重申“稳步推进”外，还新增加一句“加强交易环节和持有环节相关税收征管”。事实上，自今年以来房产税试点扩大的信号就不曾间断。的进展是，两湖房产税试点达成的新思路是：将房产税、城镇土地税进行合并改革试点，对企业和单位按评估值征税。而湖南全省正在加强对二手房交易环节税费的评估和征管工作。

6.2交通新闻

11月6日 花山生态新城将开建两条地铁 9号线途经高校区

正在大规模开发建设中的花山生态新城内，将规划建设两条地铁线，总里程达82公里。其中，轨道S4号线从武汉火车站到中华科技园，轨道9号线从东湖磨山到东部港口产业园。

新城内将形成“以轨道交通为骨干、常规公交为主体、慢行交通为补充”的绿色公共交通体系，共规划15条线路。其中，轨道交通线2条，常规公交线13条（含跨区联络线4条、产业服务线6条、旅游特色线3条）。

其中，S4号线的具体走向为：起于地铁4号线武汉火车站，联通武汉火车站及花山城际枢纽，穿花山严西湖区与光谷行政中心。9号线的具体走向为：起于东湖磨山，联通东湖高新示范区内主要产业组团。

11月26日 2014汉阳到武昌通地铁 地铁4号线开始穿越长江

地铁4号线全长约33公里，是规划4条穿越长江的地铁中，一条连接汉阳和武昌的地铁。据预测，到2017年，日均客流量可达到69万人次，可以承担16%的过长江客流。

由于线路太长，地铁4号线分两期建设，一期长约16公里，连接武汉火车站和武昌火车站，目前已开始铺轨道，地铁站的装修招标已经展开，计划明年年底建成通车。

二期长约17公里，连接武昌火车站和汉阳黄金口，其中，武昌复兴路和汉阳拦江路之间需要挖掘隧道穿越长江。昨日，随着盾构机在拦江路站的启动，地铁4号线开始了越江段挖掘，为地铁4号线2014年底全线通车，奠定了坚实的基础。