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2月武汉二手房价格微涨 房产调控或仍将从严

——————2018年2月武汉二手房市场数据分析报告

房天下武汉二手房网 2018-03-06 18:11:00  来源:房天下武汉二手房 |
[提要]房产调控或仍将从严!你上车了没?

一、二手房市场数据分析

1.武汉二手房数据分析

据房天下武汉二手房数据中心数据显示,2018年2月武汉二手房挂牌均价18575元/平米。相比1月挂牌均价18442元/平米,2月武汉二手房价格整体平稳,环比微涨0.72%。

全市价格

图1全市挂牌均价走势

区县价格

图2区县挂牌均价

2月武汉有10个区县二手房挂牌均价上涨,另有5个区县二手房价格回落。从区县二手房整体挂牌价来看,武昌区二手房以24897元/平米均价继续领跑,相比1月,2月挂牌均价上涨5.89%。江岸区24812元/平米、江汉区20979元/平米,分别位列第二和第三。备受关注的东湖高新区2月价格上涨1.39%,以19318元/平位列第四。

2月价格上涨的区县有:江岸环比涨10.56%,挂牌均价24812元/平米;武昌环比涨5.89%,挂牌均价24897元/平米;汉阳环比涨3.28%,挂牌均价16732元/平米;青山环比涨3.11%,挂牌均价18740元/平米;硚口环比涨1.44%,挂牌均价19101元/平米;洪山环比涨1.30%,挂牌均价18069元/平米;东湖高新上涨1.39%,挂牌均价19318元/平米;东西湖环比涨6.88%,挂牌均价15140元/平米;沌口环比涨1.39%,挂牌均价13416元/平米;新洲环比涨12.28%,挂牌均价7289元/平米。

2月价格下跌的区县有分别是:江汉环比下跌3.71%,挂牌均价20979元/平米;江夏下跌0.37%,挂牌均价12733元/平米;蔡甸下跌2.09%,挂牌均价10540元/平米;汉南下跌9.32%,挂牌均价7439元/平米;黄陂下跌1.22%,挂牌均价10884元/平米。

二、网友关注度数据分析

1.区县关注度分析

2月份,武汉受关注区县排行榜上,武昌区以16.05%的被搜索占比占领榜首。相比上月,江岸区同样稳居第二,搜索占比11.98%。东湖高新区位列第三,被搜索比率达9.57%。

洪山、汉阳、黄陂分别位于区县关注度的第四、五、六名。汉南、武汉周边、新洲,分别位于区县关注度的最后三位。2月份黄陂、江夏受关注度都有所提高,推测一方面是年关返乡置业人群较多,另一方面这两个区域整体均价不高,黄陂还有一部分不限购区域。

区县关注度

图3 区县关注度

2、商圈关注度

2月全市最受关注的前20商圈分别是盘龙城、白沙洲、四新、后湖、藏龙岛、金银湖、徐东、南湖花园、光谷、王家湾、关山、阳逻、民族大道、建二、古田、红旗渠常青路、吴家山、葛店、新南湖、积玉桥。

20商圈价格

图4 最受关注20商圈

最受关注20商圈中有12个整体价格都在武汉全市整体均价以下,分别是盘龙城11062元/平、白沙洲14983元/平、四新15091元/平、藏龙岛13896元/平、金银湖15292/平、王家湾15926元/平、阳逻7295元/平、民族大道14887元/平、古田17065元/平、红旗渠常青路18048元/平、吴家山12174元/平、葛店6198元/平。

2月最受网友关注的三个商圈是盘龙城、白沙洲、四新。这三个商圈的共性是正处于发展中,整体价格低,性价比高,符合刚需人群的置业需求。同样,后湖、藏龙岛、金银湖等商圈分别位于关注度前四、五、六名,可以推测,2月份二手房市场活跃的主要是刚需人群,价格低成为他们考虑的首要因素。

两个与其他商圈价格差异比较明显的商圈是阳逻和葛店,这两个商圈均价起点低。不过随着阳逻线的通车,以及地铁11号线的修建,同时也得益于附近产业园的集聚效应带动,导致商圈关注度也有所提高。

3.楼盘关注度分析

2月武汉二手房网友关注度前十楼盘,依次锦绣龙城、保利心语、保利清能西海岸、保利公园九里、万科城市花园、阳光100大湖第、保利华都、保利中央公馆、保利海上五月花、万科红郡。

楼盘

表1 网友关注前十楼盘

2月最受关注的前十楼盘集中东湖高新区占了3个,分布在民族大道、金融港两个片区,分别是锦绣龙城、万科城市花园、万科红郡。万科城市花园和万科红郡的整体配套不错,锦绣龙城相对价格较低,周边高校较多,整体居住环境也不错。东湖高新区众多高科技含量企业入驻,吸引了大批高薪人才,导致附近配套好、质量不错的楼盘关注度一直很高。

江夏有3个楼盘入榜,分别是保利清能西海岸、保利海上五月花和阳光100大湖地,二手房参考价亲民。

洪山和武昌各有两个楼盘入榜。洪山的保利心语和保利华都,两个楼盘都是地铁沿线楼盘,整体配套都很不错,关注度常年都很高。武昌的保利中央公馆和保利公园九里,周边都有在建地铁,相对配套成熟,小区体量较大,品牌口碑也不错,关注度也很高。

4.地铁线路关注度分析

2月,受关注度最高的地铁线路是2号线,关注度是47.62%,其次是4号线、3号线、6号线、2号线,关注度分别是32.54%、6.19%、4.55%、4.35%。新开通的8号线和阳逻线,2月关注度分别是2.55%、2.19%。

地铁

表2 地铁线路关注排名

2号线跨越大汉口和大武昌,北到天河机场、盘龙城,南到光谷广场,跨越区域广阔,范湖、循礼门、洪山广场、中南路、光谷广场等站点都是客流量超大的站点,跨越范围大,关注度高。

4号线西起黄金口,东至武汉火车站,中间王家湾、钟家村、武昌火车站、洪山广场、武汉火车站等站点也都是关注度较高的站点,人流密集。

3号线连接汉口、汉阳和沌口,又可以与6号线、4号线、1号线、2号线等线路换乘,在出行中扮演重要角色。

1号线西起东吴大道,东到汉口北,宗关、循礼门、大智路等站点关注度较高。

6号线再次连接了沌口、汉阳和汉口,便利了汉阳、汉口滨江区域的交通,同时对四新片区交通也是很大的改善。

8号线一期起于金潭路,终于梨园,连接东西湖、江汉、江岸、武昌,对于缓解过江压力,更紧密联系大汉口和大武昌作用明显。阳逻线起于后湖大道,终于金台,连接汉口和阳逻,横穿长江新城,既方便交通,又对区域的发展有带动作用。

5.价格、面积、户型关注度分析

2月,受网友关注度最高的二手房价格区间是0-80万元,占比31%,其次是100-150万元,占比23%。80-100万占比22%,150-200万占比12%。200-300万占比8%,300-500万占比4%。整体看来,网友比较关注的还是总价150万以下的区间,反映出二手房市场仍以刚需为主。

价格

图5 价格区间关注度

最受网友关注的面积区间是90-110平,其次是70-90平、110-144平米、50-70平,分别占比27%、20%、20%、14%。从面积关注度来看,二手房市场上刚需族占比绝对,受关注的面积段涵盖了两房和三房户型,属于刚需和刚改。也有50-70平的小户型,则考虑是刚需过渡或者是投资为主。144-200平关注度11%,200-300平的关注度占比8%,所占比例均较小。大面积的房源受制于价格,关注群体占少数。

户型

图6 面积区间关注度

2月,3居关注度占比37%, 2居关注度占比35%。1居占比13%,四居占比9%, 5居及5居以上各占比3%。2居、3居关注度占绝对比重,二手房市场购房群体仍以刚需群体为主,2房基本能满足一家三口居住,3房则是二孩家庭或者有老人一起居住的必须户型。2房和3房所占比重,也受当下武汉的房价制约,刚需族一般只能承担得起这两种户型。1居比重占12%,则反映出过渡购房需求,或者是投资客主要用于出租房源。

面积

图7 户型区间关注度

三、政策案例解读及展望

武汉:首套刚需购房家庭优先选房

有媒体报道,2月3日上午10时30分许,在武汉市硚口区金地悦江时代项目一期售楼中心现场,武汉开展刚需家庭首次购买商品住房优先选房试点工作,该批141户首套刚需家庭也成为第一批优先选房试点的受益者。参加此次优先选房的141户首套刚需购房家庭,均符合“在本市无自有住房、符合限购政策且3年内无住房交易记录”的条件。

解读:随着武汉城市发展,大批人才留汉,刚需也不断涌现,购房需求也日益高涨,特别是新房市场,一房难求。不过这中间也有开发商、中介等不断加码,附加各种条件,收取非法费用,导致很多刚需人群被拒之门外。市有关部门针对这种风气已经整治了一批,为刚需购房扫清道路。这种有关单位监督参与摇号的行为,也是对保护刚需购房者权益的一次有意义的尝试,对于整治市场乱象也有警示作用。“房住不炒”,地方在不断响应和实施,未来房子将回归居住的本质,减弱商品属性,值得期待。

武汉首套房贷利率普遍上浮20%

据相关房产网站记者报道,走访武汉多家银行和房产中介发现,部分银行首套房贷款利率再次上调。首套房贷利率普遍上浮20%,二套房利率上浮30%。而在去年,很多银行房贷政策还是首套首付利率上浮10%,二套利率上浮20%。在各大银行基本都是首套首付三成起利率上浮20%,少数银行还暂停办理房贷业务。

解读:房贷利率普遍上浮,武汉不是个例,从2月1日起,广州四大行上调房贷利率,首套房利率从最低基准上浮5%,调至最低上浮10%,二套房贷维持上浮15%不变。

上调利率,是对“房住不炒”号召的响应,去杠杆,让一部分投资客望而却步。从国家金融角度考虑,则是为了避免居民金融杠杆过高,引发银行资金流转不通和安全。从国家资金分配角度看,目前的贷款利率已经远远低于其他的投资回报,所以要收紧银行贷出资金,并同时提高贷款利率。

武汉这种银行贷款利率上浮从去年就已经开始,今年有蔓延的趋势,反映出今年调控基调或将从严,对于投资人群来说,无疑是不好的消息,另一方面刚需人群则可以尽快上车,以免后期政策收紧担负更多的首付和月供。一方面要打击投资哄抬房价,另一方面又要保障刚需权益,探索之路或还漫长。

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