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1月武汉二手房均价回升 配套完善楼盘受追捧

——————2018年1月武汉二手房市场数据分析报告

房天下武汉二手房网 2018-02-05 17:22:00  来源:房天下武汉二手房 |
[提要]看到武汉二手房价格又回升,你是不是放心了?

一、二手房市场数据分析

1.武汉二手房数据分析

据房天下武汉二手房数据中心数据显示,2018年1月武汉二手房挂牌均价18442元/平米。相比12月挂牌均价18331元/平米,1月武汉二手房价格整体平稳,环比微涨0.6%。

全市价格

图1全市挂牌均价走势

区县价格

图2区县挂牌均价

1月各武汉有8个区县二手房挂牌均价出现下跌,另有7个区县二手房价格出现不同层度上涨。从区县二手房整体挂牌价来看,武昌区二手房以23512元/平米均价继续领跑,不过相比12月,1月均价继续小幅下跌,平均下降66元/平。江岸区22443元/平米、江汉区21787元/平米,分别位列第二和第三。备受关注的东湖高新区1月价格上涨0.72%,以19053元/平位列第四。

1月价格上涨的区县有:江汉区环比上涨10.45%,硚口区环比上涨2.34%,沌口环比上涨2.02%,江夏上涨1.74%,江岸上涨1.41%,黄陂上涨1.38%,东湖高新上涨0.72%。

其余区县都有小幅下跌,分别是:蔡甸环比下跌3.88%,新洲下跌2.14%,汉南下跌1.69%,洪山下跌1.20%,汉阳下跌0.75%,青山下跌0.74%,武昌下跌0.28%,东西湖下跌0.18%。

年关将近,二手房市场也迎来了一贯的“淡季”。全市和各区县价格表现仍然是比较平稳的状态,小幅震荡实属正常范围。

二、网友关注度数据分析

1.区县关注度分析

1月份,武汉受关注区县排行榜上,武昌区以17.81%的被搜索占比占领榜首。相比上月,江岸区同样稳居第二,搜索占比12.73%。东湖高新区位列第三,被搜索比率达9.42%。

洪山、汉阳、东西湖分别位于区县关注度的第四、五、六名。汉南、武汉周边、新洲,分别位于区县关注度的最后三位。

区县关注度

图3 区县关注度

2、商圈关注度

1月全市最受关注的前20商圈分别是金银湖、盘龙城、南湖花园、后湖、徐东、白沙洲、四新、光谷、王家湾、关山、民族大道、街道口、红旗渠常青路、藏龙岛、吴家山、卓刀泉、积玉桥、古田、百步亭、中南丁字桥。

商圈关注度

图4 商圈关注度

最受关注20商圈中有11个整体价格都在武汉全市整体均价以下,分别是金银湖14450元/平、盘龙城11531元/平、后湖18041元/平、白沙洲13767元/平、四新14348元/平、王家湾15491元/平、民族大道16421元/平、红旗渠常青路16647元/平、藏龙岛14413元/平、吴家山11814元/平、古田17089元/平。

最受网友关注的三个商圈是金银湖、盘龙城、南湖花园。汉阳1月份四新和王家湾商圈分别位于网友关注度前七名和第九名。洪山白沙洲商圈1月位于关榜前6名,包括位于关注度前一、二名的金银湖和盘龙城,都是价格相对亲民的商圈,关注此类商圈的以刚需族为主。

武昌区1月有四个商圈入榜,分别是南湖花园、徐东、积玉桥、中南丁字桥。东湖高新区1月有三个商圈都入榜单,分别是光谷、关山、民族大道。同样有三个商圈入榜的是洪山区,白沙洲、街道口、卓刀泉跻身榜单。

1月入榜的20个商圈无非限购区域,可推测关注二手房市场的多以刚需置业或改善型置业为主。此类购房者,一方面比较关注价格,另一方面对整体位置和周边配套有较高要求。

3.楼盘关注度分析

1月武汉二手房网友关注度前十楼盘,依次锦绣龙城、保利心语、保利清能西海岸、保利中央公馆、保利公园九里、万科城市花园、阳光100大湖第、保利海上五月花、保利华都、当代国际花园。

楼盘关注度

表1 网友关注前十楼盘

1月最受关注的前十楼盘集中东湖高新区占了3个,分布在民族大道、金融港两个片区,分别是锦绣龙城、万科城市花园、当代国际花园。万科城市花园和当代国际花园的整体配套不错,锦绣龙城相对价格较低,周边高校较多,整体居住环境也不错。东湖高新区众多高科技含量企业入驻,吸引了大批高薪人才,导致附近配套好、质量不错的楼盘关注度一直很高。

江夏有3个楼盘入榜,分别是保利清能西海岸、保利海上五月花和阳光100大湖地,二手房参考均价亲民。

洪山和武昌各有两个楼盘入榜。洪山的保利心语和保利华都,两个楼盘都是地铁沿线楼盘,整体配套都很不错,关注度常年都很高。武昌的保利中央公馆和保利公园九里,周边都有在建地铁,相对配套成熟,小区体量较大,品牌口碑也不错,关注度也很高。

4.地铁线路关注度分析

1月,受关注度最高的地铁线路是2号线,关注度是38.67%,其次是4号线、3号线、1号线、6号线,关注度分别是25.19%、11.11%、10.10%、8.18%。12月底新开通的8号线和阳逻线,1月关注度分别是4.25%、2.50%。

地铁关注度

表2 地铁线路关注排名

2号线跨越大汉口和大武昌,北到天河机场、盘龙城,南到光谷广场,跨越区域广阔,范湖、循礼门、洪山广场、中南路、光谷广场等站点都是客流量超大的站点,跨越范围大,关注度高。

4号线西起黄金口,东至武汉火车站,中间王家湾、钟家村、武昌火车站、洪山广场、武汉火车站等站点也都是关注度较高的站点,人流密集。

3号线连接汉口、汉阳和沌口,又可以与6号线、4号线、1号线、2号线等线路换乘,在出行中扮演重要角色。

1号线西起东吴大道,东到汉口北,宗关、循礼门、大智路等站点关注度较高。

6号线在现在运营中的5条地铁中,最年轻,再次连接了沌口、汉阳和汉口,便利了汉阳、汉口滨江区域的交通,同时对四新片区交通也是很大的改善。

12月月底武汉齐开通了三条地铁:8号线一期,21号线,1号线北延线。新地铁开通对武汉整体交通压力有效缓解。8号线一期从起于金潭路,终于梨园,连接东西湖、江汉、江岸、武昌,对于缓解过江压力,更紧密联系大汉口和大武昌作用明显。

5.价格、面积、户型关注度分析

1月,受网友关注度最高的二手房价格区间是100-150万元,占比31%,其次是80万以下,占比26%。80-100万占比15%,150-200万占比12%。200-300万占比12%,300-500万占比4%。整体看来,网友比较关注的还是总价150万以下的区间,反映出二手房市场仍以刚需为主。

价格

图5 价格区间关注度

最受网友关注的面积区间是50-100平,其次是110-144平、90-110平米、70-90平,分别占比24%、21%、21%、19%。50-100平关注度最高说明二手房市场上刚需族还是占有一定比例,剩下比较受关注的面积段涵盖了两房和三房户型,基本也属于刚需和刚改。110-144平豪宅范围内的三房或者四房,刚改购房者居多。其中各面积段关注度占比差距并不是很大,刚需置业和改善置业不相上下。50-70平关注度8%,144平以上的豪宅关注度占比7%,所占比例较小。

面积

图6 面积区间关注度

1月,2居关注度占比41%, 3居关注度占比33%。1居占比12%,四居占比9%, 5居及5居以上分别占比3%、2%。2居、3居关注度占绝对比重,二手房市场购房群体仍以刚需群体为主,2房基本能满足一家三口居住,3房则是二孩家庭或者有老人一起居住的必须户型。2房和3房所占比重,也受当下武汉的房价制约,刚需族一般只能承担得起这两种户型。1居比重占12%,则反映出过渡购房需求,或者是投资客主要用于出租房源。

户型

图7 户型关注度

三、政策案例解读及展望

国家提倡多主体供应土地

2018年1月15日,国土资源部部长姜大明表示,我国将研究制定权属不变、符合规划条件下,非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法,深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点,推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。所谓多主体供应,其含义一是多主体供应住房,其二即是多主体供应住房土地。

解读:国家提倡多主体供应土地,政府将不再是居住用地唯一提供者。从土地制度上根本解决住房市场的供应问题,对于目前房价屡次调整仍然居高不下,甚至会反弹上涨的局面提供了问题解决的可能性,从长远看,对房地产的平稳健康发展是有益的。不过,从想法变成现实,过程中还会涉及相关政策施行、法律、法规研究制定等,都需要时间。

多主体供应土地,是针对破解目前房产市场土地供应不足、开发周期长这一影响房价因素的设想。同时,中央还提出租售并举机制。将广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆12个城市列为租赁试点,鼓励、要求他们积极盘活存量房屋用于租赁。鼓励住房租赁国有企业将闲置和低效利用的国有厂房、商业办公用房等,按规定改建为租赁住房。超大城市、特大城市可开展利用集体建设用地建设租赁住房试点工作。满足市场需求,缓解供求矛盾,以达到控制房价的目的。

各城市继续开展人才抢夺大战

2018年1月3日,南京落户门槛再降低,研究生以上学历可直接落户,本科生40岁以下也可直接落户,然后再就业。

2018年1月5日,兰州市住房保障和房产管理局发布《关于加强房地产市场调控强化房地产市场监管有关工作的通知》中取消了兰州市西固区、九州开发区、高坪偏远区域的住房限购政策。继续限购区域则取消限购社保、纳税证明,但同时加码实施限售,需满3年才可交易。

解读:降低落户门槛、取消部分区域限购,既是因地制宜的需要,也反映出人才争夺的战略。不光这两个城市,武汉、郑州、济南、长沙、西安等城市也是争先恐后抢夺人才,降低相应人才落户门槛。有的城市还给予相应本科、研究生、博士生相应落户补贴;建设人才公寓,免费或者相应减免租金。

人才引进一方面是为本城市发展注入鲜活的血液、引进高素质人才,为本城市更好招商引资提供人才和技术储备,同时也引进了大量的潜在购房者,对于稳定房产市场,促进房产市场长期稳定健康发展有积极作用。

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