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2017武汉二手房价格首跌 年末网友偏爱2居户型

——————2017年12月武汉二手房市场数据分析报告

房天下武汉二手房网 2018-01-03 18:22:00  来源:房天下武汉二手房 |
[提要]2017年你买到房了吗?

一、二手房市场数据分析

1.武汉二手房数据分析

据房天下二手房数据中心数据显示,12月武汉二手房挂牌均价18331元/平米。相比11月挂牌均价18390元/平米,12月武汉二手房价格整体平稳,不过也在2017年收尾的时候首次出现价格小幅回落,相比11月下跌0.32%。

全市价格

图1 全市挂牌均价走势

区县价格

图2区县挂牌均价

12月各区县二手房价格整体表现比较平稳。从区县二手房挂牌价来看,武昌区二手房以23578元/平米均价继续领跑,不过相比11月价格也有下跌,平均下降400元/平。江岸区22132元/平米、江汉区19725元/平米,分别位列第二和第三。同样江岸和江汉环比上月价格也有小幅下跌,分别下降193元/平和137元/平。备受关注的东湖高新区本月价格持续小幅上涨,18916元/平位列第四。汉阳12月16324元/平,环比下降1.15%。

其余区县都有小幅上涨,其中环比涨幅较大的是洪山、江夏、黄陂、汉南、新洲,分别上涨2.08%、2.51%、2.52%、2.62%、2.06%。

二、网友关注度数据分析

1.区县关注度分析

12月份,武汉受关注区县排行榜上,武昌区以16.43%的被搜索占比占领榜首。相比上月,江岸区同样稳居第二,搜索占比13.28%。东湖高新区位列第三,被搜索比率达9.65%。

汉阳、洪山、东西湖分别位于区县关注度的第四、五、六名。黄陂位于第七名,在江汉、江夏、硚口、青山等区县前面。汉南、新洲、武汉周边分别位于区县关注度的最后三位。

区县关注度

图3 区县关注度

2、商圈关注度

12月全市最受关注的前20商圈分别是金银湖、盘龙城、后湖、白沙洲、四新、徐东、南湖花园、光谷、王家湾、关山、葛店、卓刀泉、民族大道、藏龙岛、吴家山、红旗渠常青路、古田、阳逻、百步亭、积玉桥。

商圈关注度

图4 商圈关注度

最受关注20商圈中有12个整体价格都在武汉全市整体均价以下。值得注意的是12月金银湖、葛店、吴家山这三个商圈的关注度排名都有极大提升。葛店、阳逻、吴家山、藏龙岛、盘龙城等价格相对亲民的商圈仍是比较受关注的,白沙洲关注度也一直居高不下。

东湖高新区是个例外,本月有三个商圈都入榜单,分别是光谷、关山、民族大道。同样有三个商圈入榜的是武昌区,徐东、南湖花园、积玉桥跻身榜单。葛店过去两年时间靠蹭光谷热度,以及地铁11号线的带来的美好愿景,关注度也不断攀升,不过随着鄂州限购政策的实施,葛店也许会稍有降温。

3.楼盘关注度分析

本月武汉二手房网友关注度前十楼盘,依次锦绣龙城、保利心语、保利中央公馆、保利海上五月花、保利华都、阳光100大湖第、万科城市花园、当代国际花园、碧桂园生态城、万科汉阳国际。

楼盘关注度

表1 网友关注前十楼盘

本月最受关注的前十楼盘集中东湖高新区占了4个,分布在民族大道、金融港、光谷东这三个片区,分别是锦绣龙城、万科城市花园、当代国际花园、碧桂园生态城。万科城市花园和当代万国城的整体配套不错,碧桂园生态城和锦绣龙城相对价格较低,碧桂园生态城靠近武汉软件新城,二手房市场也比较活跃,锦绣龙城周边高校较多,整体居住环境也不错。

江夏和洪山各有2个楼盘入榜。江夏最受关注的两个楼盘是保利海上五月花和阳光100大湖地,二手房参考均价低于全市均价。洪山区保利心语和保利华都,两个楼盘都是地铁沿线楼盘,整体配套都很不错。

与11月相比,12月汉阳有一个楼盘万科汉阳国际入榜。万科汉阳国际位于王家湾商圈,小区体量也较大,周边商业、地铁等配套齐全,二手房市场活跃。

4.地铁线路关注度分析

12月,受关注度最高的地铁线路是2号线,关注度是42.07%,其次是4号线、3号线、1号线、6号线,关注度分别是19.03%、16.29%、11.74%、10.87%。

地铁关注度

表2 地铁线路关注排名

2号线跨越大汉口和大武昌,北到天河机场、盘龙城,南到光谷广场,跨越区域广阔,范湖、循礼门、洪山广场、中南路、光谷广场等站点都是客流量超大的站点,跨越范围大,关注度高。

4号线西起黄金口,东至武汉火车站,中间王家湾、钟家村、武昌火车站、洪山广场、武汉火车站等站点也都是关注度较高的站点,人流密集。

3号线连接汉口、汉阳和沌口,又可以与6号线、4号线、1号线、2号线等线路换乘,在出行中扮演重要角色。

1号线西起东吴大道,东到汉口北,宗关、循礼门、大智路等站点关注度较高。

6号线在现在运营中的5条地铁中,最年轻,再次连接了沌口、汉阳和汉口,便利了汉阳、汉口滨江区域的交通,同时对四新片区交通也是很大的改善。

12月月底武汉齐开通了三条地铁:8号线一期,21号线,1号线北延线。新地铁开通对武汉整体交通压力有效缓解,新地铁的关注度也会不断升高。

5.价格、面积、户型关注度分析

12月,受网友关注度最高的二手房价格区间是100-150万元,占比34%,其次是80万以下,占比26%。80-100万占比16%,150-200万占比12%。200-300万占比8%,300-500万占比4%。 与上月相比,本月各区间关注度排名变化比较大的是100-150万的区间关注度超过80万以下的区间,位列第一。不过整体看来,网友比较关注的还是总价150万以下的区间,推测二手房市场仍以刚需为主。

价格

图5 价格区间关注度

最受网友关注的面积区间是50-100平,其次是90-110平米、110-144平、70-90平,分别占比28%、21%、19%、18%。50-100平关注度最高说明二手房市场上刚需族还是占有一定比例,剩下比较受关注的面积段涵盖了两房和三房户型,基本也属于刚需和刚改。110-144平豪宅范围内的三房或者四房,刚改购房者居多。其中各面积段关注度占比差距并不是很大,刚需置业和改善置业不相上下。144平以上的豪宅关注度占比7%。

面积

图6 面积区间关注度

相比上月,2居以44%的绝对优势超过3居的31%的关注度。1居占比13%,四居占比8%, 5居及5居以上各占比2%。2居、3居关注度占绝对比重,说明二手房市场购房群体仍以刚需群体为主。从另一个角度看,投资群体也可以重点关注下2觉和3居,未来接盘的大有人在。

户型

图7 户型关注度

三、政策案例解读及展望

2017年12月23全国住房城乡建设工作会议在京召开。

住房城乡建设部党组书记、部长王蒙徽对2018年工作任务作出部署,其中与目前房产市场密切相关的两条:

一是深化住房制度改革,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。 大力发展住房租赁市场特别是长期租赁,在人口净流入的大中城市加快培育和发展住房租赁市场,推进国有租赁企业的建设,充分发挥对市场的引领、规范、激活和调控作用。

支持专业化、机构化住房租赁企业发展,加快建设政府主导的住房租赁管理服务平台,加快推进住房租赁立法,保护租赁利益相关方合法权益。

扎实推进新一轮棚改工作,2018年改造各类棚户区580万套。全力做好公租房工作,增加公租房实物供给,持续提升公租房保障能力,优先保障环卫、公交等行业困难群体,将符合条件的新就业无房职工、外来务工人员和青年医生、青年教师等纳入保障范围,对低保、低收入住房困难家庭,要实现应保尽保。

因地制宜发展共有产权住房,多渠道解决群众住房问题。改革完善住房公积金制度,提高住房公积金管理服务水平。

二是抓好房地产市场分类调控,促进房地产市场平稳健康发展。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,坚持调控目标不动摇、力度不放松,保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性,继续严格执行各项调控措施,防范化解房地产市场风险。

针对各类需求实行差别化调控政策,满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作。

解读:这两条也是对“十九大”中关于住房精神的进一步细化解读。租购并举,对于人口大量流入的城市建立以政府主导、有资质的租赁机构补充的租赁制度,解决城市中的外来群体住房问题。可以想象,如果外来务工人群能够比较便宜的价格租到环境相对较好的房子,对于支持地方建设和当地居民创收都是有帮助的,同时,那些常年用来出租的老旧棚户区,又可以纳入拆迁和整改的范围,对于推进城市整体面貌建设也是有益的。

对于购房市场,仍以“稳”为主基调,坚持贯彻“房住不炒”,但是也要因地制宜,区别对待。对于武汉市场来说, 2018年限购区域有可能还会有扩大,目前鄂州已经被限购,作为被武汉带动房价的城市开始了调控,武汉周边几个不限购区域未来或许在整体房价平稳之后也会被纳入限购范围。国家仍然支持首套和改善住房需求,对于二手房房市场来说是仍是个好的讯号,改善置业人群在新房难求的情况下,卖小房子,买大的房子,也不受落户问题的困扰,很多都是在二手房市场上完成的。

房子事关家庭的稳定,关系到人们融入城市的节奏。居者有其房,也是每个为了生活打拼、为了城市建设贡献的人的基本需求。

12月26日武汉同一天开通三条地铁线路

12月26日,武汉轨道交通8号线、阳逻线、1号线径河延伸线开通试运营,首次实现“一年开通三条线”。至此,武汉将拥有1、2、3、4、6、8号线,机场线和阳逻线共八条地铁线路,运营里程将达到创纪录的237公里。目前,武汉地铁正在同步推进13条地铁线路的建设,总建设规模仍保持在高位,且居全国前列。

解读:武汉地铁线路不断完善,在全国都在精简地铁规划和建设的情况下,武汉今年首条换线12号线也已开始动工。地铁建设是为了跟上武汉发展的节奏,缓解每年大量涌入的人口带来的交通压力,同时对武汉经济发展也有促进作用,是武汉作为中部崛起龙头城市的必然要求。城建不断改善人们的居住和出行条件,也是适应快节奏的城市生活、提供效率的时代要求。

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