节后楼市量跌价涨 武汉二手房挂牌均价15618元/㎡

一、二手房市场数据分析

1.武汉二手房数据分析

根据房天下二手房数据中心数据显示，2月武汉二手房挂牌均价15618元/平米。相比1月武汉二手房挂牌均价15232元/平米，2017年春节过后，武汉二手房挂牌均价涨势放缓。

究其原因在于，春节期间是传统淡季，就连一直俏绷的二手房也明显降温。节间不少外地购房者返乡过年，本地买方观望情绪加重，房东寄希望年后市场回暖，综合因素影响下，全市二手房销量正处于全年低谷，呈现量跌价涨趋势。

图1全市挂牌均价及环比变化

2月，从区县二手房挂牌价来看，江岸区二手房挂牌均价以19273元/平米，赶超武昌区位居榜首！武昌区19265元/平米、东湖高新区16469元/平米紧随其后。

目前，不限购的远城区的挂牌均价分别为：黄陂区8472元/平米、蔡甸区7907元/平米、汉南区6105元/平米、新洲区4346元/平米。总体而言，各区县挂牌均价相比上月波动幅度不大，大部分区县二手房挂牌均价受春节影响较大，呈现较平稳趋势。限购下，二手房为何不降反升？业内人士指出：“对于二手房市场来说，定价相对更加自由，部分二手房房东不愿意降价销售，所以价格依然是坚挺的。

图2区县挂牌均价及环比走势

2、商圈二手房数据分析

2月，受网友关注的前20个商圈中，东湖高新区的关山依旧占据关注度榜首，二手房牌均价为17920元/㎡，房价相比上月涨幅稳定。关注度排名第二的是“老牌商圈”之称的武昌区徐东商圈，二手房挂牌均价为18365元/㎡，房价相比上月有一定波动；紧随其后的是武昌区的南湖花园商圈，二手房挂牌均价为16658元/㎡。

榜单中，值得一提的是盘龙城商圈关注度，位居第四，二手房挂牌均价8716元/㎡。据悉，根据规划，随着帝大集团、纵横集团等国内的实力开发商的大规模的抢滩，以及知名商业航母百联集团成功的商业运作，一个以奥特莱斯广场为核心的新时尚商圈——奥来商圈在盘龙城正在崛起，这引起了汉口居民和业界人士的强烈关注。奥莱商圈位于盘龙中轴，板块的地理条件之优越显而易见。多条公交，地铁机场线、8号线年内开工，相对于老城区的武广商圈和江汉路商圈的拥堵和停车不便，随着奥莱商圈的兴起，越来越多的人将会将视线转移到离中心城区近的新兴商圈。

图3 热门商圈挂牌均价及价格走势

二、网友关注度数据分析

1.区县关注度分析

2月份，武汉受关注区县排行榜上，武昌区以20.56%的被搜索占比长期占领榜首。相比上月，江岸区同样稳居第二，被搜索比率达13.37%；东湖高新区位列第三，被搜索比率达11.51%。与之相对，尽管远城区不限购，黄陂区、蔡甸区、汉南区、新洲区的关注度分别为3.90%、1.17%、0.93%、0.70%，关注度较低。

图4 区县关注度及变化

2.商圈关注度分析

2月，受网友关注度的十个商圈分别是东湖高新区的关山、武昌区的徐东、武昌区的南湖花园、黄陂区的盘龙城、江岸区的后湖、东西湖区的金银湖、东湖高新区的光谷、武昌区的积玉桥、蔡甸、武昌区的东湖东亭。其中东湖高新区、武昌区的商圈关注度占比较高。

引人注目的是，一向低调的蔡甸在商圈关注度榜单中异军突起。其原因在于，目前湖北省政府加快推进武汉蔡甸的中法生态城项目！选址于蔡甸后官湖中法武汉生态示范城是中法两国“元首项目”，这是中法两国在低碳生态和产城融合发展领域，在武汉蔡甸共建合作的示范区项目，规划建设用地约30平方公里。范围是：东到蔡甸区界、南抵后官湖、西达蔡甸新农地区、北至汉江。生态城位于武汉市西南，汉江以南，紧邻主城区，交通便捷，距离天河飞机场30公里；距离武汉、汉口、汉阳三大火车站20—50公里。据悉，蔡甸线正式进入了实质性的施工阶段，如果进展顺利，蔡甸线土建工程将于2018年完工；依托轻轨公交实现适宜步行的多样公交覆盖并提供便捷的交通换乘；汉阳新高铁站已确定选址蔡甸，武汉三镇火车站将形成三足鼎立大格局。

图5 商圈关注度排名及变化

3.楼盘关注度分析

本月武汉二手房网友关注度前十楼盘，依次是锦绣龙城、保利心语、万科金色城市、清江山水、当代国际花园、保利中央公馆、复地东湖国际、万科城市花园、水岸星城、保利时代。

其中，值得注意的是，东湖高新区的清江山水首次进入榜单。据了解，清江山水位于软件园中路和软件园路交汇处，软件园中路与距离500米左右的关山大道平行，直抵江夏区，是目前光谷关山地段超火的光谷天地商圈。清江山水依软件园中路左侧而建，软件园中路右侧就是光谷地标软件园，商贸中心光谷天地紧靠软件园。此地段相当不错，周边是大型住宅民用区域，配套衣食住行服务齐全，重点大学林立，光谷软件园多家金融机构华中运营总部汇集，以及光谷天地沃尔玛、华谊兄弟、米乐星等大型休闲娱乐商业集群。清江山水低密度、高绿化的居住环境在闹市中占据一片花园静地。

表1 网友关注前十楼盘

4.地铁线路关注度分析

2月，受关注度高的地铁线路是2号线，关注度是40.86%，其次是4号线、3号线、新开通的6号线和轻轨1号线，关注度分别是21.22%、13.54%、12.99%以及11.39%。受网友关注度前十地铁站分别是光谷广场站、长港路站、金银潭站、中南路站、仁和路站、虎泉站、杨家湾站、巨龙大道站、岳家嘴站、宝通寺站。

由此可知，关注度前十地铁站几乎大多数来自于穿越武汉主城区的地铁2号线。而新开通的地铁6号线的关注呈现上升趋势，自12月28日武汉地铁6号线一期工程开通以来，堪称“超级换乘”地铁线。目前，大智路站可换乘1号线，江汉路站、常青花园站可换乘2号线，东风公司站、香港路站可换乘3号线，钟家村站可换乘4号线。这些换乘点都是购房者关注的重点区域。

表2 网友关注前十地铁站

5.学校关注度分析

2月受网友关注度前3所学校分别是江岸区惠济路小学、武昌水果湖一小、武昌区梨园小学。3所小学分布在江岸区、武昌区，均为省重点、市先进级别的名校。

惠济路小学是一所具有光荣历史和传统的老校。她创建于上世纪40年代，为祖国的建设培养了一批又一批的人才。如今她走过60多年的风风雨雨，现已发展为拥有34个教学班，1700多名学生，99名教职工的较大规模的“武汉市办学水平先进学校”。几年来，学校荣获“科普教育先进学校”、“教材实验先进学校”、“省现代技术先进学校”、“湖北省教改名校”、“武汉市校园建设、绿化先进单位”、“武汉市教科研先进单位”。

表3学校关注度排名及占比

6.价格、面积、户型关注度分析

2月，受网友关注度高的二手房价格区间是80万元以下，其次是80-100万元、100-150万元。由此可知，网友更亲睐低总价、高性价比的房子。受网友关注的面积区间是70-90平米，其次是110-144平米、90-110平米，分别占比19.03%、16.81%、16.80%。其中，10-144平米和90-110平米的关注度占比不分上下，几乎趋同。

相比上月，3居以39.29%的关注度，超过2居的37.00%，排名较前！目前市场上具有购买力的集中在80后年轻人，这一代大多为独生子女，因此通常会有将父母接来同住的需求，加上不少年轻夫妇选择生二孩，三居室将逐渐取代二居室成为新的“刚需”。

图6价格、面积、户型搜索占比图

三、政策案例解读及展望

1、政策解读

武汉“积分落户”来了，成为武汉人只需要这几步！

武汉正在让越来越多的人才和外地朋友愿意留下来，如今，武汉也开始正式实行积分落户政策。落户条件以具有合法稳定就业和合法稳定住所（含合法租赁）、参加城镇社会保险年限、连续居住年限、文化程度、专业职称（职业技能）、个人诚信记录等为主要指标，合理设置积分分值，对达到规定标准条件的人员，可在中心城区申请登记武汉市常住户口。具体积分办法另行制定。

《武汉市政府关于进一步推进户籍制度改革的实施意见》近日出台。武汉市提出，控制中心城区人口规模，适度放开开发区和新城区区域落户限制。

意见明确，中心城区包括江岸、江汉、硚口、汉阳、武昌、青山、洪山区及东湖生态旅游风景区，开发区包括武汉东湖新技术开发区、武汉经济技术开发区（汉南区）、武汉化工区，新城区包括蔡甸、江夏、东西湖、黄陂、新洲区。实施意见提出，有序开展试点工作。先行放开开发区、新城区落户限制，有序开展中心城区积分落户制度试点工作。武汉市提出，到2020年，全市常住人口数量控制在1200—1300万人左右。

购房落户

在武汉中心城区“购买住房面积超过100平方米（含100平方米）和总价超过50万元（含50万元）”，远城区“购买住房面积超过90平方米（含90平方米）和总价超过30万元（含30万元）”，可按有关规定在项目所在地办理本市入户手续。

提醒：多套房子相加且都是新房的（不包括二手房）、都在中心城区或远城区，面积相加总和达100平方米以上并且金额相加总和达50万以上就可以办理落户。可以选择落户房屋所在任一区域。

人才落户

放宽创新创业人才落户条件，专科以上学历有工作有社保30岁以内可落户，为大力吸引高层次人才、高校毕业生、高技能人才等在汉创新创业。获得国家、省、市劳动模范称号、"五一"劳动奖章的外来务工人员及其他特殊贡献者，有合法稳定住所（含合法租赁），根据本人意愿，可在居住地申请登记武汉市常住户口。

提醒：想要落户武汉的大学毕业生和准毕业生们，这条信息你们要读懂领会。

投靠落户

凡有自有产权房屋，申请投靠到中心城区落户的，夫妻婚龄由10年调整为5年；申请投靠到新城区、开发区落户的，取消婚龄限制，可在被投靠方居住地申请登记武汉市常住户口。放宽子女投靠（随迁）父母落户的年龄条件。子女投靠父母，或与父（母）随迁来汉的，子女年龄由18周岁以下（以下含本数，下同），放宽为中专及以下文化程度年龄在20周岁以下、大专及以上文化程度年龄在22周岁以下的未婚子女。调整父母投靠子女落户条件，男性年龄在60周岁及以上，女性年龄在55周岁及以上，且在户籍地无其他子女的，可申请投靠在汉子女。

提醒：夫妻、父母、子女投靠的情况，要认真读懂此条。

积分入户政策

《武汉市积分入户管理办法》（试行）（以下简称“《办法》”），现正在公开征求意见，10项积分指标及分值公布。有稳定住房和工作、有创新创业经历、参加过献血等公益活动……有10个项目能获得积分，攒够相应积分就能申请入户。目前《办法》还是征集意见稿，具体如何实施以出台确定的政策为准。

迁移政策

01、放宽开发区、新城区区域落户条件

在开发区、新城区有合法稳定住所（含合法租赁）和合法稳定就业，连续参加城镇社会保险2年以上的非本市户籍人员，本人可在房屋所在地（武汉东湖新技术开发区关东、铁箕山派出所所辖区域除外）申请登记武汉市常住户口。其中有自有产权房屋的，本人及共同居住生活的配偶、未成年子女、父母（符合投靠条件），可在房屋所在地申请登记武汉市常住户口。

02、放宽新城区城镇居民进入中心城区、开发区落户条件

此次户籍改革新政完善开发区、新城区户口迁移政策。放开本市开发区、新城区农村人口户籍城镇化限制。坚持自愿原则，鼓励在新城区乡镇（街道）工作，对自有产权房屋的农村户籍人口将户口登记为城镇户籍人口，就近推动新城区城镇化进程。

开发区城镇户籍居民在中心城区有自有产权房屋，可在房屋所在地申请登记中心城区常住户口。

放宽新城区城镇居民进入中心城区、开发区落户条件。新城区城镇居民在中心城区、开发区有自有产权房屋、合法稳定就业，连续参加城镇社会保险2年以上，可在房屋所在地申请登记常住户口。

03、在汉居住半年以上有工作住所可领居住证

实施意见提出，积极创新户籍管理制度。实行城乡统一的户口登记制度。取消农业户口与非农业户口性质区分，统一登记为居民户口。逐步取消与户口性质挂钩的政策标准设置，逐步建立城乡统一的社会保障和公共服务制度体系。

健全完善居住证制度。按照国家《居住证暂行条例》规定，公民在武汉市居住半年以上，有合法稳定就业、合法稳定住所或连续就读，可按照规定申领居住证。居住证持有人可享受与武汉市户籍人员同等的义务教育、就业、卫生计生、文化体育、法律援助等基本公共服务，享受办理出入境、交通、职业资格、生育等证照便利。按照权责对等原则，居住证持有人应当履行服兵役、义务教育等公民义务。

2、案例分析

汉阳归元文化片区签约年内开工 投资300亿建武汉版太古里

2月8日，武汉市汉阳区举办“汉阳归元文化片区项目”签约仪式，为2017年的招商引资工作开启了浓墨重彩的新篇章。据悉，该项目总投资约300亿元，修建商业区、酒店、写字楼等，综合开发汉阳核心区；项目建成后，将助力打造武汉长江中轴带的景观、经济发展。此次签约活动标志着整个大归元片区的大发展、大变革正式展开，也意味着众多市民期盼已久的归元寺项目将正式启动。

在签约仪式上，远洋集团向汉阳区汇报了归元文化片区项目的规划设计方案，再次成为了现场焦点。在大归元片区开发中，该集团提出了“复兴汉阳”的口号，期望能够全面升级汉阳核心区，提升归元寺片商业服务的城市功能。远洋地产武汉公司副总经理李林达介绍，归元文化片区旧城改造项目主要分西部启动区翠微片、东部建桥片、北部大桥局片，总规划建筑规模250万平方米以上。

预计将开发祈福大道城市商业片区、城市工坊片区、滨江双塔城市文化中心等多个重要功能片区，其中一期翠微片区将于今年内开工建设，修建商业区、酒店、写字楼等功能建筑，总规模100万方以上，投资总额约300亿，建成后将成为汉阳以及武汉中心具代表性的商业文化旅游项目。

“归元文化片区项目”一期翠微片区今年内将开建，预计3到4年建成开街。一期范围西起归元寺，东至鹦鹉大道，北至汉阳大道，南临拦江路及国博大道，总规模100万平方米以上，投资总额超300亿，建筑风格传承历史建筑精髓，也融入现代建筑工艺，在业态规划上巧妙融合归元文化特色与现代高端消费体系为一体，有望形成我市具有代表特色的低密度、开放式高端街区。

项目打造助力长江中轴发展

“归元文化片区项目”是为贯彻落实武汉市建设国家中心城市精神，加大武汉城市功能区招商引资工作力度，提升汉阳现代服务业建设水平，实现汉阳中心城崛起复兴的使命。其中，文化片区项目规划范围南接拦江堤路，刚好处于二七长江大桥至鹦鹉洲长江大桥间约12公里的长江中轴核心区。

对于汉阳区来说，景观是很大的优势，而引入如远洋归元项目这样集休闲、旅游、消费、文化为一体的综合性文化旅游项目，正是通过现代化改造，对商业规划、商业模式进行更新换代，提升景区整体文化内涵和商业氛围，将使汉阳的城区改造回归文化古韵，助力把长江岸线景观带打造得更优美，并进一步长江中轴带的经济功能。

据了解，该项目拟在4年左右将商业体初步打造成型。届时，以归元寺为中心，四周环绕现代化商业中心，古色古香的历史宗教文化与现代商业气息完美融合，国际知名商业服务品牌将集体进驻。

3、市场展望

房地产市场新政汹涌而至 2017武汉二手房房价将如何走？

武汉是同时具备金融市场、金融机构、金融产品三要素的城市，也是中国重要的工业基地，拥有钢铁、汽车、光电子、化工、冶金、纺织、造船、制造、医药等完整的工业体系。教育资源丰富，高校数量仅次于北京居中国第二。2016年，武汉市国内生产总值(GDP)达1.19万亿元，超越了河北，排到了第七。

2016年武汉全面深化改革扎实推进，获批建设国家全面创新改革试验区、东湖国家自主创新示范区、中法武汉生态示范城、中国(湖北)自由贸易试验区武汉片区等；城市功能品质大幅提升，天河机场成为华中综合交通枢纽，武汉高铁能力和中欧班列通达能力居中国前列，阳逻港迈入世界内河港口方阵等。2017年，长江主轴，长江新城将是武汉规划发展重中之重！

在中部城市中，武汉房价的表现一直中规中矩，然而在经过2016年的大幅度上涨后，大部分网友表示房价已大大超过了自己的预期。随着时间推移，购房者买房意愿不断降低，三四月极有成为2017年买房的一个窗口期。对于房价的态度直接传导到武汉楼市，表现则为观望人数有明显增加。不少网友表示，由于楼市政策存在许多不确定因素，接下来还要观望一下，择机而动。显然，2016年武汉房价过快上涨、限购限贷政策频出、房贷收紧等一系列的不确定因素让武汉购房者的观望情绪加重。

卖家方面，由于开年为教育房、临地铁房成交旺季，这些房源由于地段佳、挂牌价较高，尤其是热点区域，业主的议价空间均较小，不少卖家还不能摸清市场走向，处于观望阶段。

据悉，自春节过后武汉新房市场普遍存在着供不应求的情况。2月仅3盘入市且开盘当天推出的房源全部售罄，说明购房者的需求依然旺盛。而区域新房供应量不足，也是众多片区二手房出现价格倒挂的原因。新房价格回落，二手房为何不降反升？业内人士表示:“对于二手房市场来说，定价相对更加自由，部分二手房房东不愿意降价销售，所以价格依然是坚挺的。”对于武汉楼市的现状，有分析认为，主要是在2016年，武汉房价首先是经历了一轮暴涨，接着在持续严厉的调控政策下，购房者逐步进入观望中，此前恐慌性入市的情绪逐步稳定，销量和价格才会有所下降。

“如今已是二月底，按照传统惯例，各地楼市马上将迎来楼市小阳春“金三银四”月，武汉房价持续上涨是大趋势，不过由于去年的四次调控，类似的大涨可能性不大。”有关专家表示。

通过以上分析可以看出，武汉房价上涨的动机犹在，可是要说武汉房价上涨幅度很大，却也是难以预料的，毕竟今年国家的政策是不允许炒房的出现。