1月武汉楼市限购效果显著 二手房挂牌均价15232元/㎡

一、二手房市场数据分析

1.武汉二手房数据分析

经历过2016年火热的楼市风波后，大家都对2017年的房价报以期待，而在2016年表现不凡的武汉，2017年房价走势会如何呢?根据房天下二手房数据中心数据显示，1月武汉二手房挂牌均价15232元/平米。相比12月武汉二手房挂牌均价15127元/㎡，2017年新年伊始，武汉二手房挂牌均价涨势放缓。

究其原因在于，2016年12月21日武汉限购再次升级，二手房市场受此影响异常敏感，一改往日“上窜”步调，除了几种类型的二手房继续高歌猛进外，大部分二手房挂牌均价下滑明显。

图1全市挂牌均价及环比变化

1月，从区县二手房挂牌价来看，武昌区二手房挂牌均价19032元/平米排名榜首，江岸区18674元/平米、东湖高新区16386元/平米紧随其后。

目前，不限购的远城区的挂牌均价分别为：黄陂区8117元/平米、蔡甸区6984元/平米、汉南区6257元/平米、新洲区4133元/平米。总体而言，各区县挂牌均价相比上月波动幅度不大，大部分区县二手房挂牌均价受限购影响较大，呈现较平稳趋势。

图2区县挂牌均价及环比走势

2、商圈二手房数据分析

1月，受网友关注的前20个商圈中，东湖高新区的关山空降关注度榜首，二手房牌均价为17880元/㎡，房价相比上月涨幅稳定。关注度排名第二的是“老牌商圈”之称的武昌区徐东商圈，二手房挂牌均价为18440元/㎡；紧随其后的是武昌区的南湖商圈，二手房挂牌均价为16488元/㎡。

其中，东湖高新区的关山商圈的关注度主要来源于该片区IT人士、职场精英的目标群体。作为关山片区的核心道路之一，关山大道随着光谷商圈的崛起，片区楼市价值不断凸显。从早期的新世界、长建，到如今的保利、万科、金地、融科，品牌企业各自大展拳脚，关山大道成了一个高速发展的热门区域。从昔日的鱼塘菜地立马成了宜人的住宅区，关山大道房价涨幅也一直名列前位。

图3 热门商圈挂牌均价及价格走势

二、网友关注度数据分析

1.区县关注度分析

1月份，武汉受关注区县排行榜上，武昌区以21.38%的被搜索占比长期占领榜首。相比上月，江岸区同样稳居第二，被搜索比率达13.09%；东湖高新区位列第三，被搜索比率达11.16%。受6号线、2号线机场线的开通的影响，东西湖区、汉阳区、江汉区、沌口等区域的关注度相对较高。与之相对，尽管远城区不限购，黄陂区、蔡甸区、汉南区、新洲区的关注度分别为3.76%、0.89%、0.49、0.79%，关注度较低。

图4 区县关注度及变化

2.商圈关注度分析

1月，受网友关注度的十个商圈分别是东湖高新区的关山、武昌区的徐东、武昌区的南湖花园、江岸区的后湖、东西湖区的金银湖、黄陂区的盘龙城、洪山区的卓刀泉、武昌区的积玉桥、东湖高新区的光谷、武昌区的东湖东亭。其中东湖高新区、武昌区的商圈关注度占比较高。

在整个光谷未来发展格局中，关山大道毫无疑问是继鲁巷后又一个中心，有地铁，有商业，有学校，去哪都方便、大开发商，这几乎集中了当前值钱房子的所有要素，所以大家都看好这里，蜂拥抢房。关山大道近几年房价一路攀升，这与光谷软件园走红密不可分。其次，据了解，关山大道片区楼盘的购房人群多以外地人为主，尤其以深圳居多，北京和上海的占一部分，相反武汉本地的购房人群相对较少。对比深圳、上海、北京的房价，武汉的房价还是处于低洼的，恰逢春节前期，外地投资客也将目光瞄准了具有潜力的大光谷片区。

图5 商圈关注度排名及变化

3.楼盘关注度分析

本月武汉二手房网友关注度前十楼盘，依次是锦绣龙城、保利心语、万科金色城市、保利中央公馆、保利时代、复地东湖国际、万科城市花园、裕亚银湖城、金地雄楚1号、水岸星城。

其中，值得注意的是，东西湖区的裕亚银湖城首次入围楼盘关注度前十。据悉，裕亚银湖城是裕亚集团倾力打造的集生态居住、商务办公、格调商业、休闲娱乐等多种功能为一体的城市综合体。楼盘位于金银湖路金盛国际家居旁，中百仓储，武商量贩。享地铁6号线、7号线双地铁配套，近10条公交线路，三环线，二环线近在咫尺，成就周边立体三维交通格局。 项目周边5星级酒店、5A写字楼、台商投资区、三江航天总部、凌云集团总部、公交二航局、海事大楼、联通大厦等云集于此，更有高尔夫球场和的东方马城。同时，项目位于武汉园博园旁，金银湖文体活动中心，周边有金银湖湿地公园及张公堤森林公园，是汉口生态环境的宜居之地。

表1 网友关注前十楼盘

4.地铁线路关注度分析

1月，受关注度高的地铁线路是2号线，关注度是39.19%，其次是4号线、3号线、1号线和新开通的6号线，关注度分别是22.40%、15.18%、14.22%以及9.01%。

受网友关注度前十地铁站分别是光谷广场站、长港路、武昌火车站、杨家湾站、中南路、岳家嘴站、江汉路、金银潭站、积玉桥站、洪山广场站。由此可知，穿越武汉主城区的地铁2号线，重要性不可言喻，关注度前十地铁站几乎大多数来自于地铁2号线。

随着农历新春佳节的到来，揭开了春运的大幕，繁忙的武昌火车站外人头攒动。据悉，7号线一期工程是我市建设规划中的一条重要过江线路，由野芷湖至东方马城，全长30.85km，设站19座。未来，7号线在武昌火车站可与4号线换乘，市民前往武昌站坐火车，将又多一条地铁线路。武昌火车站地铁站周边房源本身具有交通位置优越的先天优势，周边二手房房源充足，后天也因地铁换乘站、交通枢纽而增值不少。

表2 网友关注前十地铁站

5.学校关注度分析

1月受网友关注度前5所学校分别是华中农业大学附属小学、武昌水果湖小学、江岸区一元路小学、江汉区西马路小学、武昌区梨园小学。5所小学分布在洪山区、江岸区、武昌区，均为省重点、市先进级别的名校。

华中农业大学附属学校创建于1957年，已有46年的办学历史。学校坐落在武昌风景秀丽的狮子山下，占地面积14000平方米，建筑面积3900平方米，现有6个年级共l2个教学班。学校领导班子带领全校教职员工锐意改革，开拓进取，全面贯彻党的教育方针，提出“抓科技育人特色、推德育三性落实、全面提高教学质量、促进学生全面发展”的总体办学思路，按照“一切为了学生的健康发展”的办学宗旨，开展教育教学活动，取得了较好的成效，初步形成了“科技有特色、教师有特长、德育有措施、学生有特点”的办学模式。

表3学校关注度排名及占比

6.价格、面积、户型关注度分析

1月，受网友关注度高的二手房价格区间是80万元以下，其次是80-100万元、100-150万元。由此可知，网友更亲睐低总价、高性价比的房子。

受网友关注的面积区间是70-90平米，其次是110-144平米、90-110平米，分别占比18.60%、17.03%、15.32%。

相比上月，3居和2居关注度几乎不分上下，3居以38.08%的关注度，超过2居的35.09%，排名较前！这说明了即使面临春节的置业淡季，改善型3房依旧占据主流。

图6价格、面积、户型搜索占比图

三、政策案例解读及展望

1、政策解读

湖北居住证新政2017年1月1日正式施行，外地人住房和子女上学不再愁！

2017年1月1日，《湖北省居住证服务与管理办法》（以下简称《办法》）将正式施行。今后，居住证持有人可享受就业、社会保险、子女入学等16项福利。

居住证持有人在居住地享有9项基本公共服务，包括基本公共就业服务、社会保险服务、教育服务、基本公共卫生服务、计划生育服务、住房保障服务、公共文化体育服务、法律援助和其他法律服务等。

居住证持有人在居住地享有7项便利，包括办理出入境证件，换领、补领居民身份证，办理机动车登记，申领机动车驾驶证，参加执（职）业资格考试与申请授予执（职）业资格，办理生育服务登记和其他计生证明材料等，国家和本省规定的其他基本公共服务。

办法规定公安机关应当按照就近就便的原则，委托社区服务机构办理居住登记和居住证的申领受理等工作；并规定未满16周岁的未成年人和行动不便的老年人、残疾人等，可以由其监护人、近亲属代为申领居住证；且公安派出所和受理机构应当畅通居住证申领渠道，具备条件的，可以采取网络、传真等现代信息技术受理居住证。关于居住证工本费的收取，办法规定首次申领居住证，免收证件工本费，办理签注、变更登记不得收取费用，强化政府服务职能。

办法规定，居住证制度实施以后，在办法施行之前领取暂住证并继续居住的，暂住证持有人应按办法规定申领居住证，暂住年限计入居住年限；办法施行前已进行居住登记的，居住时间连续计算。

解读：

关于子女就学等社会普遍关注的问题，办法明确居住证持有人可以为其共同居住生活的子女在居住地申请接受义务教育，由居住地县级教育行政部门统筹安排就读，与居住证持有人共同居住生活的子女，符合国家和省有关规定条件的，可以在居住地报名参加高中阶段学校和普通高等学校招生考试。

关于住房保障，办法规定居住证持有人享有在居住地缴存、提取和使用住房公积金，以及按照居住地住房保障有关规定，申请保障性住房的权利。

关于落户问题，办法规定符合居住地人民政府规定的落户条件的，可以根据本人意愿，将常住户口由原户口所在地迁入居住地。

2、案例分析

武汉两条磁悬浮地铁列入规划 建设世界一流地铁城市引热议

武汉市已将地铁19号线、20号线列入轨道交通第四轮建设规划中，该规划已上报国家发改委。这两条线路将采取中低速磁悬浮技术建设，在我市尚属首次，其速度能达到140至150公里/，比目前的地铁快1倍。

待审批的地铁19号线从光谷五路出发，经过花山达到武汉火车站；待审批的20号线则从武汉火车站跨越长江天堑，武汉天河机场。相比传统地铁依靠电力为动力，磁悬浮地铁速度快、投资省、建设周期短，规划布局灵活，技术难度大。“规划建设这两条线路是我们超前布局发展新兴产业的一种探索，可助力武汉市超前布局磁悬浮相关产业，协力企业打造国际一流的磁悬浮企业。”上述这两条线路通过的区域距中心城区相对较远，周少东表示，未来线路上的车站距离将适当拉长，打造出一条城市快线。

由此看出，地铁即将成为武汉的主要交通出行方式之一，预计2020年，武汉将规划建成17条线（段）、约400公里的轨道网！而与相呼应的是，得益于地铁站点优势的周边楼盘，置业投资的不二之选。

3、市场展望

2016年这样风起云涌，房价一路开挂，购房者恐涨心里严重，2016年第四季度，武汉调控政策密集来袭，然而调控之后房价依旧坚挺，2016年楼市在动荡不安中结束，这一年注定要成为武汉楼市辉煌的历史。与大多数城市一样，2016年的武汉楼市可分为上下两个部分，上半年楼市一路开挂，房价持续飙升，通宵排队认筹买房、多个楼盘开盘日光、各个片区库存紧张、千人抢房等现象屡见不鲜，而下半年武汉楼市政策频频，限购限贷政策不断升级，即便如此，依然难挡购房热情，成交量持续保持高位。

2016年，武汉楼市呈现整体过热的现象，2017年，紧缩政策的持续发酵将会使“高烧”的武汉楼市回归理性。作为十大人口净流入城市之一，原本武汉的购房者结构除了本地市民还有大量外地购房者，特别是武汉市周边地区的湖北人。现新政落地后，会限制大部分非武汉户籍的购房者，为武汉住宅市场降温。

随着整体限购政策出台，未来一年内武汉市购房者户籍结构将有所调整，本地购房者占比提升，刚需主导市场，2016年的过热住宅投资市场将得到有效的抑制；同时，武汉的高端住宅市场将继续保持稳定的资本值，短期内不会出现大幅上涨的现象。

在近期召开的地方两会中，“促进房地产市场平稳健康发展”也在各地政府工作报告中频繁出现。可以预测，2017年楼市交易量价值或仍将维持高位，房价则不具备大幅下跌的条件，稳字当先。