12月武汉限购范围扩大！二手房挂牌均价15127元/㎡

一、二手房市场数据分析

1.武汉二手房数据分析

房天下二手房数据中心数据显示，12月武汉二手房挂牌均价15127元/平米。时值年底，武汉楼市悲喜交加！令人欣喜的是，12月28日，武汉东湖绿道开通，中山大道开街，地铁6号线、机场线通车，雄楚大道BRT开通试运行，五大城建工程让大武汉的城市面貌将焕然一新。而令人悲伤的是，12月21日晚，武汉限购范围扩大，部分远城区也纳入限购范围。在投资者动摇、改善需求受限的同时，武汉市整体楼市出现一定的疲态，尤其是二手房，交易量以及挂牌均价在重启限购之后，开始出现明显下滑。相比11月武汉二手房挂牌均价14885元/㎡，12月武汉二手房挂牌均价涨势放缓。

图1全市挂牌均价及环比变化

12月，从区县二手房挂牌价来看，武昌区二手房挂牌均价18817元/平米排名榜首，江岸区17732元/平米、东湖高新区16499元/平米紧随其后。随着武汉限购范围扩大，新增东西湖区、江夏区、黄陂区的盘龙城区域。目前，不限购的远城区的挂牌均价分别为：黄陂区8172元/平米、蔡甸区6808元/平米、汉南区6651元/平米、新洲区4180元/平米。总体而言，各区县挂牌均价相比上月波动幅度不大，大部分区县呈现较平稳趋势。

图2区县挂牌均价及环比走势

2、商圈二手房数据分析

12月，受网友关注的前20个商圈中，东西湖区的金银湖空降关注度榜首，二手房牌均价为11452元/㎡，房价相比上月涨幅稳定。关注度排名第二的是“备受关注”的东湖高新区关山商圈，二手房挂牌均价为17630元/㎡；紧随其后的是二桥桥头堡的武昌区徐东商圈，二手房挂牌均价为18114元/㎡。

其中，东西湖区的金银湖商圈在12月22日起执行限购之前，并未受太大政策影响，加之地铁6号线、机场线本月开通的强大优势，关注度随之飙升！

图3 热门商圈挂牌均价及价格走势

二、网友关注度数据分析

1.区县关注度分析

12月份，武汉受关注区县排行榜上，武昌区以19.18%的被搜索占比继续蝉联榜首之位。相比上月，江岸区稳居第二，被搜索比率达13.29%；东湖高新区再次回升第三，被搜索比率达10.19%。其中，即使受到武汉限购范围扩大的影响，东西湖区依然以8.47%关注度占比排名靠前。与之相对，不限购的远城区如部分黄陂区、蔡甸区、汉南区、新洲区的关注度分别为5.27%、0.95%、0.42%、0.74%。

图4 区县关注度及变化

2.商圈关注度分析

12月，受网友关注度的十个商圈分别是东西湖区的金银湖、东湖高新区的关山、武昌区的徐东、江岸区的后湖、黄陂区的盘龙城、武昌区的南湖花园、武昌区的积玉桥、汉阳区的王家湾、洪山区的卓刀泉、武昌区的东湖东亭。值得注意到是，受6号线、机场线开通影响，地铁途径商圈均借势入围受关注商圈榜单前10，如东西湖区的金银湖、黄陂区的盘龙城、江岸区的江汉路、江岸区的三阳路、沌口的体育中心。

引人注目的莫过于东西湖区的金银湖，近年来，东西湖片的发展像是坐上了“小火车”，交通、商业齐发展，房价也应声上涨，号称远城区的“高富帅”。继多条道路修通、环湖微公交增加、地铁6号线已通车，金银湖片的交通状况将得到不小的改善。与此同时，商业也开始“开挂”。近日，武汉临空港开发区（东西湖区）与大连万达商业地产股份有限公司就“东西湖万达广场项目”签订框架性协议。计划斥资10亿在金银湖金山大道以北、环湖西路以西地块打造万达广场，预计明年6月开建，2018年12月投入使用，届时可乘地铁6号线。

图5 商圈关注度排名及变化

3.楼盘关注度分析

本月武汉二手房网友关注度前十楼盘，依次是锦绣龙城、保利心语、保利海上五月花、保利中央公馆、百瑞景中央生活区、当代国际花园、万科城市花园、保利华都、万科魅力之城、世纪江尚。

其中，江夏区的保利海上五月花进入榜单前十名。该楼盘是由央企地产综合实力有名的保利地产投资开发，位于光谷片区重点发展的南光谷核心区域，拥有60万方浩瀚体量，周边世界500强密集环绕，一流企业集团奋起抢滩。除此之外，地铁2号延长线迅速抵达，武咸城铁距离二期大门大约700米，901、903公交专线，交通十分便利。以上种种亮点让其拥有较高的性价比而备受亲睐。

表1 网友关注前十楼盘

4.地铁线路关注度分析

12月，受关注度高的地铁线路是2号线，关注度是42.02%，其次是4号线、3号线和1号线，关注度分别是23.69%、17.45%以及16.85%。受网友关注度前十地铁站分别是光谷广场站、金银潭站、长港路站、虎泉站、积玉桥站、杨家湾站、仁和路路、洪山广场站、循礼门站、江汉路站。由此可知，开通长达4年的地铁2号线，重要性不可言喻，关注度前十地铁站全部来自于地铁2号线。

本月28日，地铁6号线和机场线正式开通运营，新中山大道正式亮相，作为换乘站的江汉路站的关注度随之提升。连接武昌汉口的2号线和穿过汉阳汉口的6号线在江汉路站“牵手”，意味着以后武汉三镇的市民都可乘坐地铁来江汉路逛街。江汉路地铁站周边房源本身具有地理位置优越的先天优势，周边高端楼盘云集，二手房房源充足，后天也因地铁站而增值不少。

表2 网友关注前十地铁站

5.学校关注度分析

12月受网友关注度前4所学校分别是武汉市育才小学、武昌区梨园小学、湖北省武昌实验小学、武汉小学。3所小学分布在江岸区武昌区，均为省重点、市先进级别的名校。

武汉市育才小学以9.52%的优势占比，位居榜首。据了解，育才小学也是武汉公认的名校，目前已有60多年的办学历史，是一所有着丰富文化底蕴、丰硕办学成果的一流名校，在湖北省市乃至都有一定的影响力。师资力量、校园环境也是无可挑剔，设立有“儿童与自然友好区”“儿童与人文和谐区”“儿童与科技实践区”和“儿童与个性创造区“等。

表3学校关注度排名及占比

6.价格、面积、户型关注度分析

12月，受网友关注度高的二手房价格区间是80万元以下，其次是80-100万元、100-150万元。由此可知，低总价的房屋对网友的吸引力更高。

受网友关注的面积区间是70-90平米，其次是110-144平米、90-110平米，分别占比26.16%、21.80%、20.19%。

相比上月，3居和2居关注度几乎不分上下，3居以3.54%的关注度，超过2居，排名较前！这充分说明了改善型置业3房重新回归主力军，买房一步到位的想法更为深入人心。

图6价格、面积、户型搜索占比图

三、政策案例解读及展望

1、政策解读

重磅消息：武汉限购范围扩大！东西湖江夏盘龙城加入限购大军

12月21日晚间，武汉市住房保障和管理局官方网站发布《武汉市房管局关于扩大住房限购范围的通知》，《通知》规定，武汉市住房限购范围除七个中心城区，武汉东湖新技术开发区、武汉经济开发区（不含汉南区），市东湖生态旅游风景区外，新增东西湖区、江夏区、黄陂区的部分区域。

具体范围为：

东西湖区：

金银湖、金银潭、吴家山片（京珠高速以东、沪蓉高速以南、府河及宏图路以西）。

江夏区：

纸坊、庙山、大桥、藏龙岛片（江夏区107国道以东、沪蓉高速以北）。

黄陂区：

盘龙城片（武汉外环绕城高速以东、后湖以南、岱黄高速以西、府河以北）。

武汉新限购限贷政策一览：

武汉限购政策具体为：

外地人在武汉购房需提供2年纳税社保证明，仅限买一套房。本地人二套房购买非普通住宅首付需70%，三套禁买。

限购区域：

江岸、江汉、硚口、汉阳、武昌、青山、洪山以及武汉东湖新技术来发区、武汉经济技术开发区（不含汉南区）、东湖生态旅游风景区以及江夏区、东西湖区和黄陂区的部分区域；

武汉市户口：

1、首套首付比例30%；

2、二套普通住房50%，二套非普通住房首付70%；非普通住宅认定标准：①容积率1.0以下；②建筑面积144平以上的住宅，商业依然不限购不限贷。

3、禁买第三套。

非武汉市户口：

1、首套首付比例30%；

2、需提交在汉两年社保或者纳税证明，且需不间断缴纳，不得补缴；

3、限买一套住宅。

解读：

11月，当主城区限购限贷反而将需求挤压到远城区，其中以黄陂、江夏、东西湖表现为抢眼。本次这些扩大范围的区域都是跟主城实现一体化发展的区域，分享主城资源和红利多，因此量价涨幅快，也步入主城供求失衡的后尘，所以要实行跟主城相同的政策，加强调控效果。

本次限购范围再度扩容，其实也有迹象可循。

首先，这些区域都离配套资源较好的主城区非常近，甚至本身就已经是配套十分完善的区域，如吴家山区域很多共建资源就比部分主城区还好，金银潭、盘龙城与后湖也只是一街之隔，江夏纸坊近年来的发展速度也非常快，纸坊线站点规划正式出台也是很大利好，而藏龙岛则是紧靠当前楼市火爆的光谷，这些区域的配套已经完全和主城区形成了一体化。而与其紧邻的区域目前房价都比较高，所以，相当一部分购房者受房价作用的影响而外溢到这些与主城区一体化的新城区内。

其次，今年限购政策的出台，很大程度上也是由于供求关系决定的，主城区大部分区域都出现严重的无房可卖现象，导致本轮房价大幅上涨，进而分区限购政策出台，而东西湖、盘龙城、江夏纸坊、藏龙岛等区域目前同样也处于无房可卖的状况，推出的新房源基本都是立刻就被抢购一空，这些区域的今年的房价涨幅也是相当可观。无房可卖和房价大幅上涨的特点与主城区如出一辙，自然会有很大可能被纳入限购范围。

第三，我们也不能忽略地价对房价的影响作用，今年盘龙城的机场河、武湖区域，江夏的纸坊区域以及东西湖片的吴家山、金银湖区域均出现了地王，且地王价格远高于往年，部分地块的溢价率甚至高于400%，这对未来的区域房价会形成强大的冲击力。自然也会对政府严控房价的策略形成挑战，那么，将这些区域视同和土地资源稀缺，地价较高的主城区一样，纳入限购范围也是理所当然了。

2、案例分析

五大重点城建工程盛装亮相 金银湖区域二手房再受热捧

12月28日，武汉地铁机场线、6号线、改造升级后的百年老街中山大道、东湖绿道、雄楚大道BRT1路五大工程同时与市民见面。这五大重要民生工程涵盖地铁、城市道路、绿道多个方面，武汉人的出行因地铁、BRT等快速交通而提速，生活节奏却因中山大道、东湖绿道的美景而变缓，武汉正在变得越来越宜居。

其中机场线起于天河机场T3航站楼，接入2号线金银潭站。它的开通强化了天河机场与市区的交通联系，为武汉临空经济区、盘龙城经济开发区的发展注入新的生机与活力。6号线是武汉在建轨道交通中线路长、投资大的地铁线，跨越6个行政区，是武汉经济技术开发区、汉阳区、汉口主城区和东西湖区客流联系的主通道。

提到金银湖，武汉人先想到的是世外桃源般的高端生活。这里有象征高端人群生活的高尔夫球场和马场；这里有12000亩水域、42000米湖岸线，素有“汉口后花园”美称；这里云集恒大等20余家开发商，性价比高的低密度住宅比比皆是。不过，作为去年武汉楼市成交数字亮眼的片区之一，金银湖区域的发展潜力不仅仅局限于生态环境，常年被认为缺乏商业配套的局面逐渐改变。

现如今金银湖片也开始追赶金银潭的脚步，迎来众多利好。继多条道路修通（2016年武汉美宽环湖路已经修成通车，还在沿金银湖修了环湖绿道，附近居民可以沿绿道跑到骑行，何不惬意）、环湖微公交增加、地铁6号线将于年底通车堪称“换乘王”，金银湖片的交通状况将得到不小的改善。

与此同时，商业也开始“开挂”。近日，武汉临空港开发区（东西湖区）与大连万达商业地产股份有限公司就“东西湖万达广场项目”签订框架性协议。计划斥资10亿在金银湖金山大道以北、环湖西路以西地块打造万达广场，预计明年6月开建，2018年12月投入使用，届时可乘地铁6号线。另外在年底，恒大城小区配套的恒大影城等商业配套即将投入迎客，据了解，建筑面积15万方的恒大城市广场现已引进恒大影城、大型超市、儿童乐园、美食风情街。这也是金银湖片的一大商业利好。

在东有永旺梦乐城，西有万达和恒大商业，南边远点有宜家的几大商业，慢慢会弥补了金银湖片的商业短板，配合交通的改善，对于正在置业金银湖片的人们和已入住的居民来说，日后的生活也将更加的便利。如今一众商业配套的利好下，不限购的金银湖片也迎来更多的购房者，金银湖楼市也更加被看好。

3、市场展望

2016年10月武汉限购后，12月限购升级加码，未年1年到1年半的时间，是刚需买房时机。武汉未来房价走向，主要看人口增长。预测房价实际预测未来中国人往哪流动，人流入的地方房价长期看涨，人流出的地方肯定是看跌的。武汉市流动人口增长近10年来突出，1995年到2015年，武汉市常住人口数量从710万上升到2015年的1060.77万，增长近50%。武汉作为中部中心城市，人口不断增长。武汉轨道交通的建设给武汉超级大城区垫定基础，迎接更多的人口红利。而土地的紧缺推高房价上涨，未来有效增加土地供应，实现人、土地、交通承载量相匹配，一个大的都市才能更健康的发展。

业内人士预测，虽然在行政措施干预下，2016 年四季度和2017年一季度房价将不会跌，预计上半年房价将维持平稳，下半年房价将重回上升趋势。