2月武汉二手房房价环涨2.25% 契税调减促成交

一、二手房市场数据分析

1.武汉二手房数据分析

房天下武汉二手房数据监控中心数据显示，本月武汉二手房挂牌均价是11419元/平米，环比增长2.25%，平均每平米涨价251元。2月份，过完春节，人们出于居住或者是子女上学等考虑，会早做购房打算，购房需求旺盛会相应刺激二手房房价抬高；加之开年后新政利好持续影响，购房门槛不断降低，也导致二手房市场需求旺盛，带动房价上涨；房天下武汉二手房数据监控中心监控到，开年后二手房房东有多次调价记录，在国家花样去库存、武汉库存相对不严重的背景下，二手房房东趁机调高价格促成二手房房价上升。

图1 全市挂牌均价及环比变化

2月武汉大部分区县二手房挂牌均价上涨。边远区县中阳逻、新洲、汉南三个区县由于房价基数低，本月涨幅较明显，分别上涨4.79%、4.88%、4.52%，平均每平米分别上涨195元、163元、189元。主城区中，江夏二手房挂牌均价6782元/平，环比上涨2.31%，每平上涨152元，涨幅明显；武昌、洪山、东西湖二手房挂牌均价环比也分别上涨1.87%、1.79%、1.60%，上涨在135元/平-240元/平之间。同时，也有个别区县二手房挂牌均价出现不同程度下跌。其中，蔡甸本月二手房均价5270元/平，环比下跌4.14%；江汉、硚口、黄陂2月二手房挂牌均价分别环比下跌1.01%、1.54%、1.86%。

江夏有诸多旅游景点，环境优美、宜居，加上靠近关山、光谷一带，楼盘价格也相对便宜，江夏二手房房价持续上升应是供需关系的直接反应。蔡甸靠近沌口，相对沌口发展程度较高，工厂较多，很多人会选择在沌口买房；加上蔡甸的一些新楼盘价格也不高，二手房市场相对显冷淡，二手房房价下跌。

图2 区县挂牌均价及环比走势

2、商圈二手房数据分析

2月，热门商圈中以武昌各商圈的二手房挂牌均价环比涨幅迅猛。例如，徐东、南湖花园、东湖东亭、中北路等商圈，本月分别上涨4.44%、4.59%、4.93%、4.32%，每平分别涨价502元、461元、671元、630元。洪山区各商圈涨幅也较明显，光谷、关山、卓刀泉分别上涨2.54%、2.15%、3.61%，其中关山二手房均价已破万元，本月挂牌均价是10007元/平，且仍有继续上涨势头。武昌和洪山紧密相邻，很多资源共享，发展有形成一体之势；同作为中心城区，二手房价是武汉整个二手房市场的风向标。值得注意的是，2月，受网友关注度较高的汉阳钟家村、王家湾两商圈二手房挂牌均价都有小幅下跌，分别下降1.27%和1.42%。汉阳作为老城区，居住小区密集，交通比较容易拥堵，加上汉阳发展相对显滞后，就业机会不充裕，这些都有可能限制二手房挂牌均价上涨。

图3 热门商圈挂牌均价及价格走势

二、网友关注度数据分析

1.区县关注度分析

虽然武昌区2月受关注度下降0.48%，但仍是武汉二手房网友关注的区县。洪山、汉阳、江岸本月受网友关注度涨幅较明显，分别上涨0.42%、0.46%和0.34%；江汉、东西湖两区受关注度也有小幅上扬。硚口、青山、沌口、江夏和黄陂等区县本月受关注度出现下跌。我们发现，本月网友较多关注主城区，而相对边缘区县关注度下降，这应与年初来汉务工人员多倾向于工作机会较充裕的主城区有关。同时，贷款利率下调、首付比例下降、二手房契税调整等利好政策让购房门槛不断降低，在发展相对完善的主城区购房也较容易实现，也导致更多网友关注主城区的二手房。

图4 区县关注度及变化

2.商圈关注度分析

2月受网友关注的10个商圈分别是光谷、徐东、金银湖、积玉桥、南湖花园、后湖、关山、东湖东亭、盘龙城和中南丁字桥。中南丁字桥商圈本月取代百步亭商圈新进前十，其余九个商圈和上月保持一致。相比上月，光谷和金银湖两商圈关注度增幅明显，分别增加0.75%和0.43%。光谷科技产业园、就业机会多、政府投资等诸多优势自不用说，金银湖关注度升高应与中法友谊生态城建设有关。金银湖靠近临空港经济开发区，而中法友谊生态城建成后会连接临空港经济开发区和蔡甸，届时，会对两区的经济发展有极大促进作用。盘龙城、南湖花园、中南丁字桥受关注度稍微减热，分别下降0.36%、0.15%和0.14%。

图5 商圈关注度排名及变化

3.楼盘关注度分析

2月受网友关注度 的十个楼盘分别是洪山区的万科城市花园、保利心语、当代国际花园、锦绣龙城、保利华都，武昌区的复地东湖国际、水岸星城、保利中央公馆、百瑞景中央生活区，江夏区的万科魅力之城。保利中央公馆和百瑞景中央生活区本月取代金地格林小城美茵和世纪江尚新进前十。

万科城市花园成为网友关注的楼盘，这既得益于万科品牌多年积累的品牌信誉，又与此楼盘的地理优势有关。万科城市花园位于关山，武大科技园区，武汉理工大学、华中师大一附中、光谷二小等名校聚集；周边是万科红郡、当代国际花园等成熟小区，生活配套成熟；重要的是，离三环很近，交通便利，靠近科技产业园区，就业机会多；同时，均价10258元/平，性价比较高。

表1 网友关注前十楼盘

4.地铁线路关注度分析

2月，受关注度 的地铁线路是2号线，关注度是45.88%，其次是1号线和4号线，关注度分别是24.18%和17.70%。受网友关注的十个地铁站分别是2号线的光谷广场站、杨家湾站、金银潭站、虎泉站、长港路站、积玉桥站，1号线利济北路站、太平洋站，2号线和4号线中转站中南路站，4号线上岳家嘴站。中南路站和岳家嘴站本月新进前十榜单。

中南路站周边小区密集，人流量大，加之作为2号线和4号线换乘站，受关注度较高也是情理之中。岳家嘴站处于欢乐大道和徐东大街交汇处，往来人流多；周边有英特小区、都市经典、华腾园、东湖花园、东湖春树里等楼盘，人群密集；靠近东湖风景区，时值春暖花开、旅游旺季，往来旅游人群搜索地铁线路也会提升此站关注度。

表2 网友关注前十地铁站

5.教育地产关注度分析

2月网友关注的10所小学分别是江岸区花桥小学、武昌水果湖第二小学、东西湖区新沟镇小学、武汉市青山区吉林街小学、洪山区广埠屯小学、湖北省武昌实验小学、武昌水果湖 小学、武汉市中华路小学、武汉市光谷 小学、江汉区振兴路小学。10所小学较均匀分布在武昌、洪山、江汉、江岸、东西湖、青山等区，可看出武汉各区县家长都已经开始为孩子秋季入学作准备。

表3 学校关注度排名及占比

2月网友关注的10个教育地产分别是嘉怡苑、三里民居、紫菘枫林上城二期、钢花新村117街、锦江国际城、金鹤园二期、福星惠誉星城、中建广场、常青花园十六村、香江花园二期，对口小学分别是汉阳区车站小学、武汉市汉阳区向阳小学、武汉市光谷 小学、武汉市青山区吉林街小学、武昌区昙华林小学、青山区建设一路小学、江汉区邬家墩小学、武汉小学、武汉市常青 小学、武汉市江岸区模范路小学。此十个教育地产均匀分布在汉阳、洪山、武昌、青山、江汉、江岸、东西湖等区县，均价从7637元/平-16256元/平不等；可见出各个区县网友都比较关注教育地产，教育资源是影响网友购房的一个重要因素。

表4 热搜前十教育地产

6.价格、面积、户型关注度分析

2月，网友关注度 的价格区间是50-80万，关注度是32.1%。与上月相比，本月总价区间50-80万和80-100万受关注度增幅明显，分别增加1.0%和1.1%。而140-200万和200万以上关注度下跌明显，分别下降1.0%和0.8%。

面积区间中，关注度 的是70-90平米,占22.03%,其次是110-144平米,占21.04%，90-110平米关注度占18.82%。本月70-90平米和90-110平米受关注度明显增加，分别提高了1.73%和1.52%；而144-200平米受关注明显降低，下降1.85%。

户型方面，3居本月关注度仍是 ，占41.7%；2居其次，占33.6%。本月4居受关注度增幅明显，增加1.72%；5居及以上受关注度跌幅明显，下降1.02%；2居和1居受关注度也有小幅下跌，3居受关注度有所增加。

综上，我们可以看出2月份，武汉二手房网友更多关注50-80万、30-50万的房子；面积方面70-90平米和110-144平米受关注度较多，分别反映出刚需和改善性住房需求；而户型方面3居为主导，4居需求不断提升，2居需求减弱。

图6 价格、面积、户型搜索占比图

三、房源分析及热门推荐

本月推荐的3条房源分别位于江岸、武昌和洪山，兼顾交通、学区、户型、性价比和居住环境等因素，有购房需求的网友可以参考一下。

表5 推荐房源属性表

热门推荐一： 汉口花园六期

【房源特色】

地铁房 带院子

【推荐理由】

此房源是朝正南的2房2厅，虽然是1楼，但采光很好，阳光充足；户型方正，布局合理，房屋装修精美，可直接拎包入住；带20多平米的院子，晾晒衣物或就餐、日光浴都很方便，非常适合家有老人的住户。小区离在建地铁6号线杨汊湖站仅600米左右距离，年底6号线通车后出行会更方便。

汉口花园六期占地102500平米，由26栋11层、2栋15层、3栋18层楼房组成，布局合理，功能分区明确，空间开阔，景观元素丰富，小区安静和谐，有亲近自然的感觉。周边武商量贩、好美家、中百仓储等商业配套齐全；市二医院（分院）、市十一医院等医疗机构也很近；对口学校有育才二小、南京路幼儿园、武汉一中和七十一中学等名校。能够同时满足居住、生活、医疗、教育等多方面需求，是很理想的生活小区。

热门推荐二：金银岛花园

【房源特色】

两证满5 大户型

【推荐理由】

此房源建筑面积有150平米，是宽敞的3室2厅，南北通透、阳光充足。总楼层7层，此房源在第3层，属黄金楼层。两证已满5年，是房东首套住房，产权清晰，过户费用低。房子中等装修，保养很好，可拎包入住。

金银岛花园位于武昌徐东大街和友谊大道交汇东北角，小区门口有多条公交线路经过，距地铁4号线也不远，交通便利。周边多是成熟的生活小区，相应配套齐全，生活气息浓厚。周边快乐宝贝幼儿园、徐东路小学、四美塘中学、湖北大学等学校齐全，上学方便；徐东平价广场、新世界百货等商业配套和博爱医院、武昌铁路医院等医疗机构，以及银行、邮局等配套也应有尽有，生活便利。

热门推荐三：明泽丽湾

【房源特色】

湖景房 地暖房

【推荐理由】

此房源是精致温馨的2室2厅，家电齐全，购房家具家电可赠送。两证满5年，产权清晰，后期过户费用低。总共26层，此房在8层，客厅阳台正对南湖，从主卧也可观湖，观湖视野开阔；夏季有凉风，冬天有地暖，是地暖房。

明泽丽湾位于南湖滨珞狮南路519号，一线临湖，环境清幽、视野开阔。靠近雄楚大街、二环线，交通便利，距离武昌火车站、宏碁车站、付家坡车站都不远，出行、出游都很便捷。周边有丽岛幼儿园、武珞路小学、洪山中学、武汉理工大学、华中师范大学等学校，全程教育，一应俱全。小区周边综合商场、医院、银行等配套也较完备，生活便利。

四、政策案例解读及展望

1、政策解读

首套房商贷 首付比例为25%

2月1日央行调整个人房贷 首付比例，对没有“限购”的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上 首付比例为25%，各地可向下浮动5个百分点；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业个人住房贷款购买普通住房， 首付款比例调整为不低于30%。具体落实到各个地方，还要“分类指导，因地施策”。对实施“限购”措施的城市，个人住房贷款政策按原规定执行。

解读：央行再次调整个人住房商贷首付比例，积极配合化解库存，各个地方政府在人民银行、银监会等派出机构的指导下，根据各地实际情况以及借贷人信用情况、还贷能力等确定相应的首付比例和利率水平。既能够对库存严重地区化解库存起刺激作用，又能够保持库存不严重地区房地产市场平稳健康发展。武汉属不“限购”城市，将适用房贷新政。此新政继续降低购房门槛，对于连续好几年销量领先的武汉来说，无疑会进一步刺激房产销量提升。

调减房地产契税、营业税，大户型和二套房受益多

2月22日起执行财政部、国家税务总局、住房城乡建设部调整后的个人购买首套和二套改善性住房契税和营业税新政。关于契税：1、个人购买家庭 住房，面积90平米以下的，减按1%税率征收契税；面积90平米以上的，减按1.5%税率征收契税。2、对个人购买家庭二套改善性住房，面积90平米以下的，减按1%税率征收契税；面积90平米以上的减按2%税率征收契税。关于营业税：个人购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买满2年（含2年）的住房对外销售，免征营业税。

解读：此次调减契税和营业税，大户型和二套房受惠多。之前规定，首套住宅面积144平米以上的，按3%税率征收契税，首套房是别墅按4%税率征收契税。假设是均价1万、150平米的住宅，新政后可以省契税2.25万；均价2万、面积300平的别墅，新政后省契税15万。而二套房之前非别墅按3%税率征收契税，别墅按4%征收契税，新政后，不再区分别墅和非别墅，统一按90平米以上和90平米以下（含90平米），分别征收2%和1%的契税，与购买首套房所征收契税差别不大。新的契税和营业税征收政策一方面减轻了购房者的压力，另一方面鼓励购房者购买二套房和大面积的房屋，对于去库存有积极推动作用。

2、案例分析

契税新政促二手房成交，网友关注大户型二手房

2月17日财政部等发布关于调整契税、营业税的通知，有意购房者表现积极，在22日新政出炉后，房天下二手房电商日接待客户数猛增，日成交单量迅速增长，2月24日成交单量创单日新高，环比23日实现了100%增长。此后数天，各个商圈团队也相继传出成交单量喜报，二手房市场一片红火景象。

2月，3居受关注度持续上升，同时，4居的关注度较上月增长了1.72%；而1居和2居受关注度持续下降。全面两孩政策和新的契税、营业税征收政策都会造成大户型受关注提升。

3、市场展望

2月是春节后首月，较多有置业计划的家庭会提前选房、看房，加之又迎来契税、营业税调减新政策，以及国家对个人住房商贷首付比例的下调，一定程度上助推了二手房交易，二手房市场呈现火热局面。

武汉二手房挂牌均价2月份又继续上涨。影响房价的因素除了供需关系的变化，还和市政建设有关。武汉2016年同时在建的有13条地铁线路，还有天河机场三期扩建项目，光谷和汉阳有轨电车修建，雄楚大道首条BRT线路等工程，交通带动城市发展，汇聚人口，相应二手房市场也会有积极影响。2月份国家先后调整商贷首付比例、提高公积金存款利率、调减契税和营业税，未来围绕着化解库存，有望出台更多购房优惠政策。城市发展和政策利好，武汉房价还有上升空间。