2015利好政策加速库存释放 武汉二手房成交涨5成

一、二手房市场数据分析

据武汉房地产市场信息网公布数据计算得出，2015年武汉二手房共成交69071套，同比增长50.97%。与每月二手房成交面积涨跌情况一致，1月份和3月份成交套数同比微减，其余各月同比都大幅上升。5月份成交6819套，6月成交7017套，同比分别上涨83.45%和126.06%，年末后两个月分别成交了7058套和7435套，同比增长63.76和50.41%。

图1 2015年武汉二手房年度成交套数情况

从武汉房地产市场信息网公布数据计算得知，2015年武汉二手房成交总面积是636.36万平方米，同比增长49.05%。2015年，除去一季度1月份和3月份成交面积略有下降，2月份和后三个季度每月成交面积同比都大幅上升。其中6月份月成交总面积70.25万平米，同比增长达149.29%，11月份和12月份成交总面积分别是72.82万平方米和90.60万平方米，同比增长81.69%和94.34%。

图2 2015年武汉二手房年度成交面积情况

2015年武汉二手房不仅在成交总套数和总面积上大幅增加，月成交均户面积同比也增幅明显。其中6月份成交均户面积是100.11平米，同比增长10.27%，11月和12月成交均户面积达103.17平米和121.86平米，同比增长10.95%和29.21%。可见2015年武汉二手房购房者表现出对大面积、多居室的二手房的旺盛需求。

图3 2015年武汉二手房成交均户面积情况

房天下二手房平台数据监控中心数据显示，2015年武汉二手房月挂牌均价同比增幅明显，下半年月挂牌均价增幅都在12%以上，其中7-12月份挂牌均价分别是10699元/平、10879元/平、10972元/平、10950元/平、11002元/平、10965元/平，同比分别增长12%、14.31%、15.76%、14.24%、14.26%、13.74%，增幅明显。

图4 2015年武汉二手房挂牌均价情况

二、网友关注度数据分析

1.区县关注度分析

武昌区居2015年武汉二手房区县关注度榜首，其余排名依次是洪山、江岸、江汉、汉阳、东西湖、硚口、青山、黄陂、沌口和江夏。洪山区获网友关注同比上升1.67%，取代江岸区，跃居第二位。江岸、硚口两区受关注度同比跌幅明显，分别下跌0.53%和0.59%。

洪山区地域面积广阔，区域内的商圈都各具特色：既有新兴的以高科技产业园为代表的光谷、关山商圈，又有比较成熟的、建筑密集的街道口、珞狮南路、卓刀泉等商圈；既有快速 的新南湖商圈，又有正在开发、潜力无限的白沙洲商圈。其中光谷、关山一带凭借高精尖的科技产业园，成为武汉经济发展的强劲推力，同时也吸引政府将大量资金投资在此做市政建设，众多的就业机会和商圈未来发展的潜力又吸引大量人员来此安家。白沙洲占据武汉腹地的大好位置，却属二环内明显“价格洼地”商圈，地铁5号线等市政规划预示此地有极大 空间，且在修的武金堤路竣工后，再配合白沙洲大道、三环线，此处的交通会更加便利，吸引众多有投资眼光的人来此购房。

武汉各大区县中，江岸区二手房挂牌均价一直比较高。虽然江岸区发展程度和配套设施都较为成熟和相对完善，但较高的房价会影响到一部分刚需购房和投资性购房。不过主城区的核心位置、充足的就业机会、便利的生活配套等因素还是吸引了众多网友的关注。

图5 2015年武汉二手房区县关注情况

2.商圈关注度分析

2015年武汉二手房网友关注前十商圈分别是光谷、徐东、积玉桥、南湖花园、金银湖、后湖、盘龙城、关山、东湖东亭、水果湖。其中，光谷、积玉桥、东湖东亭等商圈受关注度同比增幅明显，分别增加0.73%、0.20%和0.31%，而徐东、盘龙城、后湖等商圈受关注度同比分别下跌0.59%、0.19%、0.30%。

积玉桥商圈作为滨江、滨湖板块，地理位置优越；近年来通过旧城改造，渐渐成为高端居住区，诸如万达公馆等高档小区争相选建于此；加之沙湖环境的治理和武昌江滩的全面建成，自然环境优势凸显；紧邻武汉长江隧道，地铁2号线纵贯此商圈，优越的地理位置和便利的交通有效结合，彰显地段价值和投资潜力。

东湖东亭商圈面朝沙湖公园、背靠东湖风景区，纵有二环线与地铁4号线、横有徐东大街和琴园东路，得天独厚的自然环境和现代都市文明有机结合；环境雅致，商圈内小区配套成熟，生活气息浓厚；交通便捷，前往武汉三镇畅通无阻，此商圈的关注度持续升温也再次印证了它的魅力。

图6 2015年武汉二手房商圈关注情况

3.楼盘关注度分析

2015年武汉二手房受关注度前十楼盘分别是位于关山的当代国际花园、万科城市花园、锦绣龙城、万科红郡，东湖东亭商圈的复地东湖国际，新南湖商圈的保利心语，徐东商圈的水岸星城，卓刀泉商圈的保利华都，中南丁字桥商圈的百瑞景中央生活区，藏龙岛商圈的万科魅力之城。

我们不难发现，关注度 的十个楼盘中，有4个都是在关山商圈，这和关山商圈自身的地理位置和发展潜力不无关系。关山商圈紧邻三环线，关山大道、光谷大道、高新大道、三环线等道路纵横交错，交通畅达。关山周边华中科技大学、武汉职业技术学院等高校使得这个商圈不仅文化气息浓郁，同时，高校又为附近的高科技产业园源源不断输送人才。在此工作的人多会选择就近安家，再促进此地二手房市场和经济发展，由此形成一个良性循环。在建的光谷火车站也位于关山商圈，未来关山商圈发展潜力还很大。

除了关山商圈自身的价值，楼盘的品牌和价格也是网友考虑的重要因素。我们发现网友关注的前十楼盘中有一半都是品牌楼盘，诸如万科城市花园、万科魅力之城、万科红郡、保利心语和保利华都等。现在的房价水平让买房成为万千家庭的大事，每家都会慎重对待，综合考虑楼盘的建筑质量和居住舒适度，像万科、保利等品牌多年得到网友的认可，从楼盘质量、小区规划到户型设计等方面，能满足较多人群对居住品质的追求。而以锦绣龙城为代表的楼盘则能满足网友对稍低价位楼盘的需求，刚刚工作的年轻人多会着重考虑楼盘的“性价比”，既要满足居住需求，又要符合自己目前的经济实力。

图7 2015年武汉二手房楼盘关注情况

4.地铁线路关注度分析

房天下二手房平台数据监控中心统计，2015年武汉二手房网友关注前十的地铁站是分布在1号线上的利济北路站、古田三路站、堤角站、太平洋站、古田一路站、二七路站，和2号线上的光谷广场站、金银潭站、长港路站、积玉桥站。其中金银潭站、长港路站、积玉桥站等3个站点新入围前十，至此，前十站点中，2号线份额由2个增加到4个。

新入围的金银潭站、长港路站和积玉桥站分别位于东西湖区的常青花园商圈，江汉区的红旗渠常青路商圈和武昌区的积玉桥商圈。金银潭站距离永旺梦乐城金银潭店很近，距大规模住宅小区常青花园也不远，充裕的二手房源和大型的购物中心会带动网友对金银潭站点的关注。长港路站位于红旗渠常青路商圈中小区密集区，附近金色雅园金涛苑、金色雅园金源苑、锦绣人家、常青南园、阳光花园等都是比较成熟的小区，二手房源充足。且此处的小区都处于被纵横道路分割成的网格中，出行交通便利，加之是地铁沿线房，无论从投资还是入住的角度都是不错的选择。长港路站受关注度是周边二手房受关注程度的间接体现。2号线穿越东西湖区、江汉区、江岸区、武昌区和洪山区，联通的地域面积广阔，沿线较多的二手房源，牵动更多网友的关注。

图8 2015年武汉二手房地铁站关注情况

5.教育地产关注度分析

2015年武汉二手房网友关注的十所小学分别是：武汉市光谷 小学、武汉小学、武昌水果湖 小学、武汉市育才小学、华中科技大学附属小学、武汉市中华路小学、武汉市育才第二小学、武汉市崇仁路小学、汉阳区钟家村小学、武汉市红领巾小学。这十个学校都是重点学校和示范学校，分布于武昌、洪山、江岸、硚口、汉阳等区县。

图9 2015年武汉二手房年度学校关注情况

6.价格、面积、户型关注度分析

2015年总价50-80万元占网友关注度首位，关注度是29.48%，较2014年提升了3.30%，升幅明显；其次，总价区间80-100万元关注度提升了3.19%；价格区间100-140万元和200万元以上关注度分别提升0.62%和0.32%。与此同时，30-50万元和140-200万元受关注度降低。

整体来看，总价区间50-80万元、80-100万元受关注度增幅明显，按照2015年武汉二手房挂牌均价来算，可看出约50-100平米的二手房受网友关注度增加明显。这个面积区间的二手房子则以1居、2居和3居为主，基本满足自住需求。

图10 2015年武汉二手房总价关注情况

2015年，70-90平米的面积区间受网友关注度 ，110-144平米次之。对比2014年，关注度增幅较大的是50平米以下、70-90平米、90-110平米，关注度分别提升了1.81%、1.45%和1.09%。50平米以下的二手房多以1居为主，关注此面积区间的购买者多以投资性购房者为主。70-90平米、90-110平米的面积区间则反映出购房刚需人群和改善性购房者对2居和3居的需求度。

图11 2015年武汉二手房面积关注情况

2015年3居户型取代2居，成为受网友关注的户型，关注度达42.72%；2居受关注度次之，占36.54%。相比2014年，2015年3居受关注度提升了3.64%，5居及以上户型受关注比例也略有增加。3居户型的关注度明显上升和2015年国家决定全面放开二胎政策有一定关系，有二胎打算的家庭会更多关注3居。同时，一些现在住房是2居的家庭选择改善性户型也会考虑3居及以上户型，相应的，2居和1居的关注度会稍有降低。

图12 2015年武汉二手房年度二手房户型关注情况

三、房源分析及热门推荐

保利华都、万科红郡、水岸星城是2015年武汉二手房网友关注度前十的楼盘，房源挂牌量充足。时值岁末，特推荐三套较有代表性的房源，以满足学区、地铁、宜居等方多方面的购房需求。

图13 2015年武汉二手房房源推荐

热门推荐一:保利华都

【房源特色】

赠送全套家私电器、地铁房

【推荐理由】

此套房子所在楼栋正处地铁口，标准地铁房；三室两厅一厨两卫，独立南北大阳台，户型方正大气，视野好、公摊少；有两证，产权清晰，过户费用低；业主自住房屋，装修精美，赠送全套家私电器，可以直接拎包入住。保利华都位于东湖高新区虎泉街，坐落于两大主干道雄楚大街和珞喻路之间，占地200100平方米，居住环境优雅。小区门口就是杨家湾地铁站，门口公交线路众多，出行方便，公交、地铁、自驾武汉三镇。楼盘距光谷商圈仅1000米，购物、逛街、娱乐一应俱全。周边学校环绕，鲁巷小学、卓刀泉小学、鲁巷中心、华师一附中初中部，卓刀泉中学等学校密集分布。该小区属于多功能附加小区，同时能满足居住、生活、休闲、上学等多重需求，是购房者的不二之选。

热门推荐二：万科红郡

【房源特色】

教育地产、两证满两年

【推荐理由】

此房南北通透，前后无遮挡，采光通风效果良好。户型方正，非毛坯三室两厅，主卧带书房套间；两证满两年，产权清晰，后期交易方便、简单。房子是非毛坯，带家电、家具，性价比高。总共18层，此房子在18层，高层从通风、采光、空气质量、视野等角度讲都是很好的。地铁2号线二期将在此小区旁边设地铁站点，未来还有很大 空间。小区旁边大型生鲜市场、羽毛球馆、篮球场、游泳馆、瑜伽健身会所、诊所、药店、超市、儿童游乐园、老人活动中心等配套一应俱全，是理想的生活小区。重点是，该小区是正宗的教育地产。小区自带幼儿园，对口教育地产光谷二小是东湖高新区的示范性学校，光谷实验学校就在小区旁边，小区到华师一附中也就5的，幼儿园到中学一站式服务，孩子可以不用早起，也省去老人接送孩子的麻烦。万科的品牌自不用说，质量有保障，可以放心购买和入住。

热门推荐三：水岸星城

【房源特色】

湖景房、两证满两年

【推荐理由】

该房源是3室2厅宽敞户型，主卧与客卧分开、中间是书房，主卧带阳台设计，朝南向，采光 。此房为非毛坯，可以直接入住；两证满两年，产权明晰，过户方便，且后期费用低。水岸星城位于琴园东路和团结大道交汇西南角，紧邻沙湖和沙湖公园，既全可全览园林景观，又可享受绝美湖景。小区靠近湖北大学，学院气息浓厚，周围学校、银行、商场等配套齐全。靠近轨道交通4号线东亭站、未来8号线徐东路站、7号线湖北大学站都离得不远，小区附近交通线路畅达，出行便捷。

四、政策案例解读及展望

1、政策解读

2015年是政府和央行出台政策比较频繁的一年，对楼市的影响力度也很大。

国家先后5次下调了金融机构一年期贷款基准利率和存款基准利率，针对大型和小型金融机构5次降低了存款准备金率，即我们常说的5次降息。降息给购房者带来的切实好处是贷款买房后背负的利息变少了，每个月的房贷压力也得到相对缓解；对于金融机构来讲，将更多的钱投放到市场上去，增强流通性，可以刺激经济活力，而经济盘活后购房者的工作待遇等条件会随之改善，经济能力提升，购房需求增强。

公积金方面，2015年两次下调公积金贷款首付比例，分别是3月30号，拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请公积金购房，首付比例下调至30%；9月1日，下调二套房公积金贷款首付比例，由30%下调至20%。10月8日公积金异地贷款业务全面正式推行，缴存职工在缴存地以外的地方买房可按当地住房公积金贷款政策，向购房地公积金管理中心提交贷款申请。这样可让在外工作人员更自由灵活地购房，并且能够享受到公积金贷款的低利率优惠。

3月31日起执行对个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税，减少了二手房交易的成本，对于二手房去库存有积极影响。

10月29日中共十八大五中全会宣布，中国将全面实施一对夫妇可以生两个孩子的政策。全面方开二胎政策对楼市的影响是有更多的购房者会选择大面积、多居室的改善性住房，对于推动二手房交易有积极作用。

11月中央财经领导小组会议和12月住房城乡建设会议强调去库存化，并拟定了未来去库存的具体行动方向，期望2016年配合这一方针会有更多宽松的房产政策出台。

2、案例解读

2015年11月10日，在武汉市蔡甸区结束的第二届中法城市可持续发展论坛上，由中法专家组编制的《中法武汉生态示范城总体规划》正式出炉，明确到2020年，将在蔡甸建成占地120平方公里、就业人口50万的智慧创意产业中心和生态科技新城，与武汉东部的中国光谷遥相辉映。11月9号连接中法武汉生态示范城和东西湖临空港经济开发区的中法友谊大桥正式通车，也意味着中法武汉生态示范城 实质性项目正式完工。未来五年，蔡甸区将致力把中法生态示范城打造成可持续发展的标杆和武汉市经济转型的窗口，与武汉经济技术开发区，按照 开发区标准加大基础设施和配套建设，加快先进制造业的引进，加快高附加值新兴产业的生成培养和集聚发展。

一些有眼光的房产开发商已经在此区域投资建房，例如恒大绿洲、侨亚颐乐园、观湖园、西山林语、人信千年美丽、湖墅观止莱特城、航天彩虹镇等众多楼盘已经分布在后官知音湖的沿岸。此区域目前是武汉二手房“价格洼地”的另一所在，楼盘价格相对较低，相信凭借怡人的自然风光和政府大力开发，未来此城二手房价还有很大上升空间。

另外，武汉2015年已经建成通车地铁3号线，同时还有11条线路在建，2016年还有有轨电车、BRT公交系统等规划实施。

不论是在建的生态城，还是在建和规划的各种交通线路，都在释放同一个信号——武汉正在发生日新月异的变化，未来城市会发展更好，迸发出更多的经济活力。对于一个有实力更有潜力的城市来讲，房价会成为发展的风向标。2015年武汉二手房价整体呈现平稳发展的态势，与深圳等一线城市相比，未来武汉房价还有较大上升空间，加之目前有力的政策环境，对于有购房需求的人群来说，及时购房是比较明智的选择。

3、市场展望

2015年武汉二手房市场无论从二手房成交套数、面积看，还是从二手房月挂牌均价角度来讲，势头都表现良好。2016年1月1日全面放开二胎政策的正式实施，会释放更多的二手房需求；伴随去库存化提议中对房产开发公司的优胜劣汰选择，租、购并举的去库存模式的切实实施，对二手房市场来说是个机遇；户籍制度进一步改革，让有意在武汉定居的外来农民工群体也能够享受到政策、买到房子，从而消化库存；在修的多条地铁线路也会促进沿线二手房交易。

预计于2016年开通的地铁6号线、轨道交通机场线和光谷有轨电车等线路，会进一步加强武汉三镇的联系，缩短人们出行的时间，弱化距离对购房者的影响，让二手房交易可以有更多的资源可选，购房者可以从居住、工作、上学以及 空间、性价比等角度综合考虑购房。

然而，带动二手房市场发展的因素除了外在支持的利好政策，完善的居住生活设施建设，更重要的是购房者的数量和购买能力，2016年武汉二手房市场还能否延续2015年的不俗势头，还有待市场的检验和时间的证实。