经纪博文：决定买房与否的四个性“关键指标”

人们经常会为买还是不买伤神,买吧一来嫌房价高了,二来怕买了后出现大面积降价,白白陪进去许多平米的空间或现金;如果不买,也能过,但是万一如有些国家早期经验那样,市场出现持续上涨的态势,越拖后越花更多的金钱。当然也有好心人认为，买与不买，按照自己的口味,适合就买不适合就租,但这是个模糊的概念，还是不得要领。

真正决定你买还是不买,本人收集整理了四大指标,仅供参考。

首要的也是最重要的一个指标是购买力的全面评价。

这是一个实际性的评价,如果仅存美好的愿望而没有实际的购买力做基础,或者只能节衣缩食,损害自己的生活质量,还要背负可能的再度举债,说穿了就是不具备买房条件的时候买了,买了后应付市场风险的能力非常弱,不仅仅是应付房产与贬值,还得应付生活指数上涨或就业环境变化以及由此带来的收入稳定性差异,得不偿失.

那么如何评价自己的购买力呢?

一般应该从持续性来看自己的购买力，包括就业稳定程度，即你的工种与工作岗位是否稳定，是否是个政策性与投机性较强的行业，如果是则稳定性并不够，只有与信息与经济服务相关的行业比较持续;但政策性强与投机性明显的行业收获大，回报大，可能缩小你的付款压力。除了就业影响你未来的能力外，还有就是生活习惯，最明显影响购房成本的是你的理财观念，如果你的理财观念比较超前并且已经进入到现代理财阶段，则可以评价购买力比较旺盛，适当提高消费层次是可行的。

人们惯常理解购买力往往与积蓄挂钩，这只是完成购房的首要一步，即首付问题，更多影响生活质量的因素也应该考虑，如小孩的教育支出所占比重，如医疗与养老，也应该进行足够的储备。做为房奴可以牺牲的生活质素仅仅包括奢侈性消费，如外出旅游，如参加集会性娱乐，如形象支出，如美容美体方面的支出，不要以牺牲小孩未来与身体健康未来方面的支出来获得一套房子的超前享受。

评价购买力还应该对所在城市的经济基础进行适当考虑，如所在城市正在进行大规模建设并且城市化步伐比较快，且当地经济不依赖于某几个大厂或骨干企业，这说明你在这个城市未来获得他项的可能存在。还有就是个人能力能否获得一些额外，如持有会计师证，如持有心理咨询师证，如办税优势，如技术长处等等，这些会为你后天做出一定的补充。

请注意，购买力不是说你具备首付能力与否，关键是后期能否跟上时势的发展，如一旦房市出现萎靡，或者通胀真实地发生了，你能否应付?

第二个重要的衡量指标是付款方式。

为什么把付款方式做为购房指标的重要一项内容呢?我们必须把付款方式放在一定的高度来看问题。

其一，付款方式决定了开发商的风险。真正有利评判开发商实力的付款方式包括严格控制国家规定的首付标准，因为大家知道只要降低首付量，一定可以扩大消费群体的范围;相反，有些开发商首付控制比较严格，但对关于房贷新政的执行则比较松动，这对购房者是好事，说明开发商与银行的信用往来比较良好;付款方式有时会做为促销方式来运用，这也可以看出开发商对待消费者的态度，如开发商提供补贴后的较低物业服务收费，如开发商全面提升物业收费标准来衡量楼盘档次，多少说明了开发商对项目后期使用方面是比较重视的，这样的项目买来称心，安全。

其二，付款方式决定了你自己的后期还款风险。涉及付款方式的内容主要有，按揭利率形式与预计发展，按揭供款年限，开发商开出的首付条件，开发商给出的购房费用表单，使用费与装修成本或言成品房还是毛坯房，权证手续与相关费用，项目合法性。合法性也算做考虑买房付款方式的一种，因为如果项目不太合法章法着后期更多支出不合理又不得不开支，主要看项目预售条件，五证以及备案情况，尤其土地证性质与年限，开发办资料是否健全，延期开发原因等;而利率与预计发展，决定了你后期支出与预期的承受力吻合与否，按揭年限主要结合购买力中的预期来确定;开发商在任何时候都会把付款方式与房价结合起来确定营销方针，因此，提供非毛坯，装修成本占比是多少，承诺条款是否与自我装修一致，首付里包括在房价中的非房产品支出有多大，购房费用明细及归宿，管理费用与成品房标准等等，都将影响你签订买卖合同后的其他项的支出，这是现实的考虑。

如果开发商给出了比较透明的付款方式，你又能够区分其中的成分，这有利于你比较不同房子的性价比。另外为你买房后支出进行有条不紊的计算，以合理安排后续支出。所以付款方式是你决定买还是不买的第二个要重点考虑的因素。

上述两个指标是决定你买得起以及怎么样去实现的问题。以下两个指标则说明你是现在买还是延期再买，提供些许参考意见。

有了购买力，理解了付款方式的内涵，是否就立马可以实现消费呢?主要看两大指标，一是购买力平价，二是目前的宜居性。

先看看目前的宜居性指标如何理解以及在购买决定中的成分。

为什么说是当前的宜居性，这取决于开发商纳入订价的配套、市政、交通、商业服务与环境指数运用到什么程度，合理吗等等。比如轨道交通总是较早提出规划而较后落实，如果现在买房，而开发商给出的房价中考虑到这一因素，则这部分支出属未来支出;比如市政管网暂时没有到，开发商提出预计时间表，这也不能计入房价;比如这里固然有学校医疗及老年保健方面的配套，如果目前仅止于社区性开发，只服务于一个社区，则不能做为独特的地段值计入房价;而环境发展更多的着眼于未来发展，一个天然湖，一座小山，自行建设的人工水景，都只能按成本计价，当然这都是一厢情愿的说法，但可资在评价不同项目房价时参考。

通俗说，目前的宜居性决定了开发商所承诺的一些说法，只要交付后就能享受的才是房价组成内容之一，将未来可能当做卖点并计价，是房价泡沫，应予剔除或在洽谈时适当提出。

这方面我倒建议考虑二手房，因为二手房除了年限，折旧，外立面用材与颜色，小区景观点等方面与新房有些差异外，房型有些弱点，其他方面，最为关键的方面就是现实的宜居性非常好，地段成熟，配套市政交通与商业服务都非常成熟，对价部分也主要围绕个性特色来进行加减，比如沿江一线楼盘的新房与次后的二手房，价格相差的部分也主要是景观与建筑思想，实际反映为一个档次的差距，房价实际差距其实不会很大，但做为二手房房东，他们可能没有考虑这么多，因而与新房相差二成的价格落差，这些都是适宜购买的二手房。

判断是现在买合适还是延后购买合适的一个重要指标叫“购买力平价”。

无论房价涨还是跌，都没有准确的判断标准或数字。我们不妨将当地房价折算为购买力平价，用以衡量现在的房价水平是否过分。

笔者研究成果认为，一个城市的现房价水平，做必要的扣除后为购买力平价，这些扣除包括投资消费系数，开发商公关支出及税收调整增支部分的转嫁，地价泡沫程度，捂盘及炒房因素扣除，流动性置业比例与系数扣除。举例说，一个城市的现房价(请注意不是官方均价，而是现实宜居条件下的次主力中心区域)是8000元/平米，而预计的现售楼盘中投资消费约占15%，开发商在当地开发所应该投入的公关支出与税收调整增支部分给为10%(按目前国家预缴比例略高)，地价泡沫程度一般跟着房价翻番来适当考量(计算比较复杂)，假设为5%，捂盘及炒房因素做5%的扣除，流动性置业主要是指周边人口进城置业以及本地外出置业，有些城市相抵，有些城市进入多而流出少，一般视这个城市的中心程度来决定，如武汉可以设定为10%(这个值比较低，因为有部分计入到投资消费中)，则本地现在的适合我们用以决定是否购买的“购买力平价”=8000*(1-15%-5%-5%-10%-10%)=4450元/平米，也就是这个城市的次主力中心位置的平均房价如果确定为8000元/平米，则这个城市公布的官方均价应该在4450元/平米以下，是合适的购买时间，超过过多，说明房价存在一定程度的人为因素推涨，或直接形成了泡沫。

算出这个数字后，你可以判断一下发展方向，如果超过太多则说明预期房价下降存在可能，至少可以按照这个比价买得到房子，如果吻合这个计算，则可以大胆求购，不会为你带来亏绌。不过注意，不同城市这些扣除系数有差异，比如北京深圳，投递系数与流动置业系数肯定翻番，上海的地价泡沫肯定大于上述设定，这个主要因城市而异。